Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont été créer dans les années 1960. Certains épargnants ont souhaité investir dans l’immobilier à haut rendement. Cependant, les sommes à investir étaient trop importante et donc une solution a été trouvé, l’appel à l’épargne public. C’est seulement en 1970 que le terme SCPI apparait. Il s’agit d’un placement immobilier locatif de long terme. Plusieurs investisseurs particuliers se réunissent, apportent leurs fonds au sein de la SCPI pour acquérir un parc immobilier, géré par une équipe de professionnel. A la différence d’un achat immobilier classique, la SCPI permet de détenir de l’immobilier sous forme de parts.

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI de différentes manières :

• Au comptant : l’investisseur décide d’acheter des parts SCPI avec son épargne personnelle afin d’obtenir un rendement immédiat grâce à des performances attractives.
• A crédit : le souscripteur peut choisir de faire un emprunt bancaire afin de financer l’achat de ses parts. Cette méthode est très adaptée pour les placements à moyen/long terme.
• Via l’assurance-vie : il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans les contrats multi-supports de l’assurance-vie. C’est une solution qui peut se révéler intéressante afin de palier à la baisse des fonds euros.
• En démembrement : c’est une opération d’investissement accessible à tous qui permet d’acquérir temporairement la nue-propriété avant de récupérer la pleine propriété des parts.

Comment fonctionne une SCPI ?

La SCPI est une alternative à des produits plus traditionnels. Son fonctionnement est simple :

Chaque investisseur apporte son capital au sein de la SCPI, en mutualisant cet épargne, la SCPI va acquérir une multitude de biens immobiliers, ce parc immobilier va générer un loyer, qui va être redistribué à la SCPI et le reliquat aux investisseurs, car c’est la SCPI qui viendra prendre en charge toutes les contraintes que l’on peut rencontrer en achetant directement un bien ( à savoir la gestion, les travaux, l’assurance, les taxes, la vacance locative..).  C’est donc un placement sans contrainte de gestion.

La capitalisation des SCPI représente la valeur (ou sa taille) totale d'une SCPI calculée en multipliant le nombre de parts en circulation avec le prix de souscription de cette SCPI.

Il existe différentes sortes de SCPI :

• Les SCPI de rendement, qui investissent principalement dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces ...). Elles représentent plus de 90 % du marché et permettent de bénéficier d'un rendement.
• Les SCPI fiscales, qui investissent dans l'immobilier résidentiel, elles sont généralement adossées à un dispositif défiscalisant. Ces dernières, plus confidentielles, permettent à l'investisseur de réduire ses impôts.
• Les SCPI de capitalisation sont des SCPI qui ne distribuent pas de revenus mais qui cherchent à investir sur des biens immobiliers offrant un fort potentiel de revalorisation.

Quels sont les risques liés aux SCPI ?

Comme tout marché, l’immobilier présente des risques :

• Risque de perte en capital : les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital.
• Risques de liquidité : la SCPI n’est pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers.
• Risque de baisse de loyers : les loyers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Fin 2021, la marché de la SCPI représentait une capitalisation de plus de 78 milliards d'euros.

L'investissement en SCPI peut-être séduisant lorsqu'il est présenté avec un rendement attractif. Toutefois, le choix de la SCPI est la clé d'investissement réussi.

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