Les chiffres parlent d'eux-mêmes : Comète affiche plus de 11% de rendement en 2024 avec un patrimoine 100% européen hors France. Transitions Europe diversifie sur 12 pays tout en maintenant un taux de distribution solide.
Ce guide décrypte les meilleures SCPI européennes du moment, leurs atouts spécifiques et surtout comment les intégrer intelligemment dans votre stratégie patrimoniale pour optimiser rendement et résilience.
💡 Comparez les SCPI européennes : Utilisez notre comparateur interactif et trouvez les SCPI qui correspondent à vos objectifs de diversification.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
Diversification géographique : sortir du "tout France"
L'immobilier français traverse une période délicate. Télétravail qui impacte les bureaux, commerce en ligne qui fragilise les centres commerciaux, taux d'intérêt qui pèsent sur les valorisations... Avoir tout son patrimoine immobilier concentré sur un seul pays devient risqué.
L'Europe offre un terrain de jeu plus vaste : Chaque pays a ses cycles économiques, ses secteurs porteurs, ses spécificités locales. Quand les bureaux parisiens peinent, la logistique allemande peut prospérer. Quand le commerce français stagne, les entrepôts espagnols peuvent exploser.
Exemples concrets de diversification intelligente :
- Logistique européenne : L'e-commerce croît plus vite en Europe de l'Est, créant des opportunités d'entrepôts
- Santé nordique : Les pays scandinaves vieillissent et investissent massivement dans les infrastructures médicales
- Résidences étudiantes : Berlin, Amsterdam, Milan attirent de plus en plus d'étudiants internationaux
Potentiel de rendement hors marché français
Les SCPI européennes tirent leur épingle du jeu grâce à plusieurs leviers de performance :
Arbitrages géographiques : Vendre cher en France pour acheter moins cher ailleurs, avec des rendements locatifs souvent supérieurs.
Secteurs en croissance : Accès à des marchés immobiliers dynamiques (logistique polonaise, bureaux dublinois, résidences allemandes) difficilement accessibles en direct.
Effet change potentiel : Investir dans des pays hors zone euro peut créer un effet de levier favorable si leur monnaie s'apprécie.
Performances 2024 qui interpellent :
- Comète : 11,18% de distribution (patrimoine Espagne/Royaume-Uni/Italie)
- Reason : 12,60% (mix européen diversifié)
- Wemo One : 10% (focus logistique européenne)
Accès via assurance-vie : l'atout fiscal
Bonne nouvelle ! Plusieurs SCPI européennes sont éligibles à l'assurance-vie, combinant diversification géographique et optimisation fiscale.
Avantages dans le contrat :
- Revenus SCPI non imposés tant qu'ils restent dans le contrat
- Possibilité d'arbitrage entre SCPI selon les opportunités
- Transmission optimisée (152 500€ par bénéficiaire hors droits)
SCPI européennes accessibles en assurance-vie : Corum Eurion, Épargne Pierre Europe, certaines parts de Transitions Europe selon les assureurs.
Classement 2025 des SCPI européennes
SCPI à rendement élevé : les locomotives
Comète - La révélation 2024
- Taux de distribution : 11,18%
- Stratégie : 100% hors France (Espagne, Royaume-Uni, Italie)
- Secteurs : Mix bureaux/logistique/commerces
- Point fort : Jeune SCPI (2023) avec équipe expérimentée
- Ticket d'entrée : À partir de 1 000€
Reason - Le spécialiste européen
- Taux de distribution : 12,60%
- Approche : Diversification large Europe + sélectivité
- Innovation : Focus sur les actifs "nouvelle génération"
- Capitalisation : Croissance rapide depuis le lancement
Wemo One - La logistique européenne
- Taux de distribution : 10%
- Spécialité : Entrepôts et plateformes logistiques
- Zone : Europe occidentale + pays émergents
- Atout : Surfing sur la croissance de l'e-commerce européen
SCPI diversifiées et solides : les valeurs sûres
Transitions Europe - L'expérience à l'européenne
- Taux de distribution : 4,8% (mais solidité reconnue)
- Diversification : 12 pays européens, tous secteurs
- Track record : Plus de 10 ans d'existence, gestion éprouvée
- Stabilité : Taux d'occupation élevé (95%+), revenus réguliers
Upêka - L'approche patrimoniale
- Rendement : 5,2% avec croissance régulière
- Philosophie : Investissement long terme, valorisation patrimoniale
- Secteurs : Bureaux prime, commerces de centre-ville, santé
- Pays : Focus Europe occidentale développée
Corum Eurion - L'accessibilité assurance-vie
- Distribution : 5,53% en 2024
- Philosophie : Investissement long terme, valorisation patrimoniale
- Spécificité : Large accessibilité via assurance-vie
- Composition : 77% bureaux, zone euro exclusivement
- Avantage : Liquidité relative grâce au capital variable
SCPI thématiques : les spécialistes
Iroko Zen - La santé européenne
- Niche : Résidences seniors et infrastructures santé
- Zone : Europe du Nord + Allemagne
SCPI Déficit foncier : l'arme fiscale des hauts revenus
Le déficit foncier représente l'artillerie lourde de la défiscalisation immobilière. Particulièrement efficace pour les contribuables à forte tranche marginale d'imposition.
Principe redoutable : Les travaux d'amélioration génèrent un déficit imputable sur vos revenus globaux (salaires, BIC, BNC...) dans la limite de 10 700€ par an.
SCPI Déficit foncier performantes :
- Renovalys 6 : Spécialiste de la rénovation avec expertise technique
- Urban Prestigimmo n°5 : Sélection de biens à fort potentiel de travaux
Simulation parlante : TMI à 41% (revenus 80 000€)
- Déficit généré : 10 000€
- Économie d'impôt : 4 100€ (41% de 10 000€)
- Sur un investissement de 15 000€, récupération de 27% la première année !
SCPI Denormandie : le Pinel de la rénovation
Le dispositif Denormandie modernise l'approche Pinel en ciblant la rénovation de l'ancien. Taux identiques au Pinel, mais avec un impact environnemental positif.
Avantages distinctifs :
- Rénovation énergétique des logements anciens
- Revitalisation des centres-villes
- Coût d'acquisition souvent inférieur au neuf
Contraintes spécifiques : Zones géographiques restreintes (222 communes éligibles), obligation de rénovation de 25% minimum du coût d'acquisition.
Quelle SCPI fiscale pour quel profil ?
Jeune actif / salarié : cap sur le Pinel
Profil type : 28-40 ans, revenus 40 000 à 70 000€, TMI 30%, premiers investissements.
Stratégie recommandée : SCPI Pinel 9 ans pour optimiser le rapport réduction/engagement
- Ticket d'entrée accessible (5 000 à 10 000€)
- Mécanisme simple et prévisible
- Réduction étalée qui accompagne la progression de carrière
Cas concret : Julien, 32 ans, 55 000€ de revenus
- Investissement : 15 000€ en SCPI Pinel 9 ans
- Réduction d'impôt : 2 700€ sur 9 ans (300€/an)
- Impact fiscal : passage de 30% à 28% de TMI effective
Contribuable élevé : déficit foncier tous azimuts
Profil type : 45-60 ans, revenus 100 000€+, TMI 41% ou 45%, recherche optimisation fiscale agressive.
Stratégie recommandée : SCPI Déficit foncier pour maximiser l'imputation
- Déficit imputable immédiatement sur revenus globaux
- Effet fiscal instantané et visible
- Possibilité de cumuler plusieurs SCPI pour créer un déficit récurrent
Cas concret : Marie, 52 ans, 120 000€ de revenus (TMI 41%)
- Investissement : 25 000€ en SCPI déficit foncier
- Déficit première année : 15 000€
- Économie d'impôt immédiate : 6 150€ (41% de 15 000€)
Amoureux du patrimoine : Malraux et Denormandie
Profil type : Sensible à l'impact culturel et environnemental, patrimoine constitué, recherche diversification avec sens.
Stratégie recommandée : Mix Malraux/Denormandie selon affinités
- Malraux pour la restauration de monuments historiques
- Denormandie pour la rénovation énergétique des centres-villes
- Valorisation patrimoniale potentielle à long terme
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : Comète affiche plus de 11% de rendement en 2024 avec un patrimoine 100% européen hors France. Transitions Europe diversifie sur 12 pays tout en maintenant un taux de distribution solide.
Ce guide décrypte les meilleures SCPI européennes du moment, leurs atouts spécifiques et surtout comment les intégrer intelligemment dans votre stratégie patrimoniale pour optimiser rendement et résilience.
💡 Comparez les SCPI européennes : Utilisez notre comparateur interactif et trouvez les SCPI qui correspondent à vos objectifs de diversification.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
Diversification géographique : sortir du "tout France"
L'immobilier français traverse une période délicate. Télétravail qui impacte les bureaux, commerce en ligne qui fragilise les centres commerciaux, taux d'intérêt qui pèsent sur les valorisations... Avoir tout son patrimoine immobilier concentré sur un seul pays devient risqué.
L'Europe offre un terrain de jeu plus vaste : Chaque pays a ses cycles économiques, ses secteurs porteurs, ses spécificités locales. Quand les bureaux parisiens peinent, la logistique allemande peut prospérer. Quand le commerce français stagne, les entrepôts espagnols peuvent exploser.
Exemples concrets de diversification intelligente :
- Logistique européenne : L'e-commerce croît plus vite en Europe de l'Est, créant des opportunités d'entrepôts
- Santé nordique : Les pays scandinaves vieillissent et investissent massivement dans les infrastructures médicales
- Résidences étudiantes : Berlin, Amsterdam, Milan attirent de plus en plus d'étudiants internationaux
Potentiel de rendement hors marché français
Les SCPI européennes tirent leur épingle du jeu grâce à plusieurs leviers de performance :
Arbitrages géographiques : Vendre cher en France pour acheter moins cher ailleurs, avec des rendements locatifs souvent supérieurs.
Secteurs en croissance : Accès à des marchés immobiliers dynamiques (logistique polonaise, bureaux dublinois, résidences allemandes) difficilement accessibles en direct.
Effet change potentiel : Investir dans des pays hors zone euro peut créer un effet de levier favorable si leur monnaie s'apprécie.
Performances 2024 qui interpellent :
- Comète : 11,18% de distribution (patrimoine Espagne/Royaume-Uni/Italie)
- Reason : 12,60% (mix européen diversifié)
- Wemo One : 10% (focus logistique européenne)
Accès via assurance-vie : l'atout fiscal
Bonne nouvelle ! Plusieurs SCPI européennes sont éligibles à l'assurance-vie, combinant diversification géographique et optimisation fiscale.
Avantages dans le contrat :
- Revenus SCPI non imposés tant qu'ils restent dans le contrat
- Possibilité d'arbitrage entre SCPI selon les opportunités
- Transmission optimisée (152 500€ par bénéficiaire hors droits)
SCPI européennes accessibles en assurance-vie : Corum Eurion, Épargne Pierre Europe, certaines parts de Transitions Europe selon les assureurs.
Classement 2025 des SCPI européennes
SCPI à rendement élevé : les locomotives
Comète - La révélation 2024
- Taux de distribution : 11,18%
- Stratégie : 100% hors France (Espagne, Royaume-Uni, Italie)
- Secteurs : Mix bureaux/logistique/commerces
- Point fort : Jeune SCPI (2023) avec équipe expérimentée
- Ticket d'entrée : À partir de 1 000€
Reason - Le spécialiste européen
- Taux de distribution : 12,60%
- Approche : Diversification large Europe + sélectivité
- Innovation : Focus sur les actifs "nouvelle génération"
- Capitalisation : Croissance rapide depuis le lancement
Wemo One - La logistique européenne
- Taux de distribution : 10%
- Spécialité : Entrepôts et plateformes logistiques
- Zone : Europe occidentale + pays émergents
- Atout : Surfing sur la croissance de l'e-commerce européen
SCPI diversifiées et solides : les valeurs sûres
Transitions Europe - L'expérience à l'européenne
- Taux de distribution : 4,8% (mais solidité reconnue)
- Diversification : 12 pays européens, tous secteurs
- Track record : Plus de 10 ans d'existence, gestion éprouvée
- Stabilité : Taux d'occupation élevé (95%+), revenus réguliers
Upêka - L'approche patrimoniale
- Rendement : 5,2% avec croissance régulière
- Philosophie : Investissement long terme, valorisation patrimoniale
- Secteurs : Bureaux prime, commerces de centre-ville, santé
- Pays : Focus Europe occidentale développée
Corum Eurion - L'accessibilité assurance-vie
- Distribution : 5,53% en 2024
- Philosophie : Investissement long terme, valorisation patrimoniale
- Spécificité : Large accessibilité via assurance-vie
- Composition : 77% bureaux, zone euro exclusivement
- Avantage : Liquidité relative grâce au capital variable
SCPI thématiques : les spécialistes
Iroko Zen - La santé européenne
- Niche : Résidences seniors et infrastructures santé
- Zone : Europe du Nord + Allemagne
- Rendement : 4,5% avec forte valorisation potentielle
- Démographie : Joue le vieillissement de la population européenne
Épargne Pierre Europe - La diversification pure
- Approche : Répartition équilibrée pays/secteurs
- Gestion : Conservatrice, dividendes réguliers
- Profil : Idéal pour premier investissement européen
Critères de sélection : ne pas se tromper
Taux de distribution vs taux d'occupation
Le piège du rendement apparent : Un taux de distribution élevé peut masquer des problèmes structurels. Vérifiez toujours le taux d'occupation des immeubles.
Exemples parlants :
- Comète : 11,18% de distribution + 98% d'occupation = performance réelle
- SCPI X : 8% de distribution + 85% d'occupation = rendement fragile
Notre conseil : Privilégiez les SCPI avec plus de 90% d'occupation, même si le rendement apparent est légèrement inférieur.
Capitalisation et stabilité de gestion
Taille critique : Une SCPI européenne doit atteindre 100-200 millions d'euros minimum pour diversifier efficacement et négocier de beaux actifs.
Équipe de gestion : L'international demande une expertise spécifique. Vérifiez l'expérience de l'équipe sur les marchés ciblés.
Croissance maîtrisée : Méfiez-vous des collectes trop rapides qui peuvent dégrader la sélectivité des investissements.
| SCPI |
Capitalisation |
Années d'expérience |
Nombre de pays |
| Transitions Europe |
800M€ |
12 ans |
12 |
| Corum Eurion |
600M€ |
8 ans |
6 |
| Comète |
150M€ |
2 ans |
3 |
| Upêkae |
400M€ |
6 ans |
8 |
Exposition européenne vs exposition France
100% Europe : Plus de diversification, mais aussi plus de complexité (devises, réglementation, fiscalité locale).
Mix France/Europe : Approche progressive, combine familiarité française et ouverture européenne.
Notre recommandation : Commencez par du 70% Europe / 30% France, puis augmentez l'exposition européenne selon votre expérience.
Comment choisir selon votre profil ?
Recherche de rendement : les audacieux
Profil type : Investisseur expérimenté, accepte la volatilité pour viser 8-12% de rendement.
SCPI recommandées :
- Comète pour la performance pure (11,18%)
- Reason pour la diversification rentable (12,60%)
- Wemo One pour surfer sur la logistique (10%)
Stratégie : 60% jeunes SCPI performantes + 40% SCPI établies pour équilibrer risque/rendement.
Diversification long terme : les patrimoniaux
Profil type : Épargnant patient, recherche diversification géographique dans une optique patrimoniale 10-20 ans.
SCPI privilégiées :
- Transitions Europe pour l'expérience et la diversification
- Upêka pour l'approche patrimoniale
- Épargne Pierre Europe pour débuter en douceur
Approche : Construction progressive d'un portefeuille européen équilibré, sans recherche de performance excessive.
Optimisation fiscale internationale : les experts
Profil type : Patrimoine important, optimisation fiscale avancée, maîtrise des enjeux internationaux.
Outils spécialisés :
- SCPI européennes en assurance-vie (Corum Eurion notamment)
- Mix pays zone euro/hors zone euro pour diversifier le risque fiscal
- Démembrement possible sur certaines SCPI européennes
Complexité assumée : Conventions fiscales, retenue à la source, déclaration internationale... Un accompagnement professionnel devient indispensable.
Simulateur et outils pratiques
Comparateur de SCPI européennes
Notre outil compare automatiquement :
Critères de performance :
- Taux de distribution sur 1, 3, 5 ans
- Évolution de la valeur de reconstitution
- Régularité des distributions
Critères de diversification :
- Répartition géographique par pays
- Mix sectoriel (bureaux, logistique, commerces, santé)
- Taille moyenne des actifs
Critères pratiques :
- Ticket d'entrée minimum
- Frais d'acquisition et de gestion
- Accessibilité assurance-vie
Simuler un portefeuille mixte France/Europe
Scénario équilibré : 40% SCPI françaises + 60% SCPI européennes
- Objectif : Rendement 5-6% avec diversification géographique
- Exemple : Corum XL (France) + Transitions Europe + Comète
Scénario dynamique : 20% SCPI françaises + 80% SCPI européennes
- Objectif : Rendement 7-9% avec forte exposition internationale
- Exemple : Pierval Santé (France) + Reason + Wemo One + Upêka
Étude de cas : répartition optimale
Situation : Pauline, 45 ans, 100 000€ à investir, recherche diversification et rendement.
Allocation recommandée :
- 30 000€ : Transitions Europe (stabilité, diversification)
- 25 000€ : Comète (performance, exposition hors zone euro)
- 25 000€ : Corum Eurion en assurance-vie (optimisation fiscale)
- 20 000€ : Wemo One (secteur logistique porteur)
Résultats attendus :
- Rendement global : 7,2%
- Exposition européenne : 85%
- Diversification : 15+ pays, 4 secteurs
- Optimisation : 25% en assurance-vie
Questions fréquentes
🌍 Quelle SCPI européenne offre le meilleur rendement aujourd'hui ?
Reason affiche actuellement 12,60% de distribution, suivi de Comète (11,18%) et Wemo One (10%). Attention toutefois : ces SCPI récentes ont des historiques courts. Vérifiez la solidité du portefeuille et l'expérience de gestion avant de vous focaliser uniquement sur le rendement.
🇪🇺 SCPI européennes vs françaises : quelles différences concrètes ?Diversification géographique accrue, accès à de nouveaux secteurs (logistique allemande, santé nordique), potentiels rendements supérieurs, mais aussi complexité fiscale (retenue à la source), risque de change pour les pays hors zone euro, et suivi plus technique des actualités économiques européennes.
🏦 Peut-on investir dans ces SCPI via assurance-vie ?
Partiellement. Corum Eurion est largement accessible, Épargne Pierre Europe dans certains contrats, quelques parts de Transitions Europe selon les assureurs. Les SCPI récentes (Comète, Reason) ne sont généralement pas encore éligibles. Vérifiez auprès de votre assureur.
🗺️ Quels pays ciblés par ces SCPI ?
Allemagne et Espagne dominent, suivis du Royaume-Uni, Italie, Pays-Bas, Belgique. Transitions Europe couvre 12 pays. Comète mise sur Espagne/UK/Italie. Corum Eurion reste en zone euro. Certaines SCPI s'aventurent vers l'Europe de l'Est (Pologne, République tchèque).
💰 Quel est le ticket d'entrée typique ?
Entre 1 000€ et 10 000€ selon les SCPI. Comète démarre à 1 000€, Transitions Europe autour de 5 000€, Corum Eurion accessible dès 500€ en assurance-vie. Plus accessible que l'investissement direct international qui nécessiterait plusieurs centaines de milliers d'euros.
📊 Comment gérer la fiscalité internationale ?
Retenue à la source variable selon les pays (0 à 30%), récupérable via crédit d'impôt français. Conventions fiscales qui évitent la double imposition. En assurance-vie, la gestion se simplifie. Pour les gros montants, un accompagnement fiscal spécialisé devient nécessaire.
⚖️ Risques spécifiques aux SCPI européennes ?
Risque de change pour les pays hors zone euro, complexité réglementaire accrue, suivi plus difficile des actualités locales, liquidité parfois réduite. Compensés par la diversification géographique et l'accès à des marchés dynamiques souvent inaccessibles autrement.
🔄 Peut-on arbitrer entre SCPI européennes ?
En direct, les frais d'arbitrage sont prohibitifs (frais de sortie + frais d'entrée). En assurance-vie, les arbitrages sont possibles et moins coûteux selon les contrats. D'où l'intérêt de privilégier les SCPI européennes éligibles à l'assurance-vie pour plus de souplesse.
Ressources pour construire votre stratégie européenne
Nos analyses par SCPI phare
- Comète : analyse complète : Performance, stratégie, risques de cette SCPI révélation
- Transitions Europe : la référence : 12 ans d'expérience européenne décryptés
- Corum Eurion : l'européenne en assurance-vie : Optimisation fiscale et diversification
- Upêka : l'approche patrimoniale : Valorisation long terme à l'européenne
Outils de construction patrimoniale
- Simulateur fiscal SCPI : Calculez votrComparateur SCPI européennes : Analysez performances, pays, secteurs en temps réele économie d'impôt personnalisée
- Simulateur de portefeuille international : Optimisez votre mix France/Europe
- Guide fiscal international : Conventions, retenues, optimisations
Accompagnement spécialisé
La diversification européenne nécessite une expertise particulière. Nos conseillers patrimoniaux maîtrisent les enjeux internationaux et construisent avec vous la stratégie adaptée à vos objectifs.L'optimisation fiscale via SCPI nécessite une approche sur-mesure. Nos conseillers spécialisés analysent votre situation fiscale globale et construisent la stratégie adaptée à vos objectifs.Le démembrement de SCPI nécessite un accompagnement patrimonial professionnel. Nos conseillers analysent votre situation globale et construisent la stratégie optimale selon vos objectifs familiaux et fiscaux.
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