La réalité du terrain, c'est que les avissur les LMNP résidences de tourisme sont aussi variés que les profilsd'investisseurs. Certains parlent de "mine d'or", d'autres évoquentleurs "plus grosses erreurs financières". Entre les deux, il y atoute une palette d'expériences qui méritent d'être décortiquées.
Nous avons épluché des centaines detémoignages, analysé les performances réelles de dizaines de résidences, etinterrogé des investisseurs aux quatre coins de la France. Le résultat ? Unpanorama complet et sans filtre de ce qui vous attend vraiment avec ce typed'investissement.
Spoiler : la vérité se situe quelque partentre les promesses commerciales et les craintes les plus pessimistes. Maiselle mérite d'être connue avant de signer quoi que ce soit.
Les Témoignages Authentiques d'Investisseurs LMNPTourisme
Retours Positifs : Les Réussites en Chiffres
Marie,45 ans, cadre dans l'informatique : "J'ai achetéun T2 dans une résidence de tourisme à La Rochelle en 2019. Prix d'achat : 185000€. Aujourd'hui, je touche environ 8 500€ nets par an, soit un rendement de4,6%. Pas mal pour du "sans souci" ! Le gestionnaire s'occupe detout, je reçois mon virement chaque trimestre."
Ce témoignage illustre parfaitement cequi peut fonctionner dans le LMNP tourisme. Marie a misé sur une destinationprisée, avec un gestionnaire sérieux. Son rendement, certes inférieur aux 6-7%annoncés initialement, reste honorable compte tenu de la tranquillité d'esprit.
Philippe,52 ans, chef d'entreprise : "Mon investissement àDeauville date de 2020. Studio de 28m² acheté 165 000€. Avec la récupération deTVA et les amortissements, ma fiscalité a fondu comme neige au soleil. Les deuxpremières années, j'ai même eu un déficit qui m'a fait économiser 3 200€d'impôts. Aujourd'hui, je perçois 7 200€ nets annuels."
L'exemple de Philippe montre l'intérêtfiscal du dispositif. La récupération de TVA (20% du prix d'achat) et lesamortissements peuvent considérablement améliorer l'équation financière,surtout pour les contribuables fortement imposés.
Sylvie,38 ans, profession libérale : "Résidence àCannes, achat en 2021 pour 220 000€. Je ne vais pas mentir, les débuts ont étécompliqués avec le Covid. Mais depuis 2023, ça repart fort. Je suis à 9 100€ derevenus nets par an, soit 4,1% de rendement. L'avantage, c'est que je peuxutiliser mon logement 3 semaines par an pour les vacances."
Le témoignage de Sylvie souligne unaspect souvent négligé : la possibilité d'usage personnel. Cette flexibilitépeut représenter une valeur ajoutée non négligeable, surtout dans desdestinations de rêve.
Témoignages Mitigés : Quand la Réalité Diffèredes Promesses
Jean-Claude,59 ans, retraité : "On m'avait vendu du 6,5% derendement sur ma résidence dans les Alpes. Dans les faits, je plafonne à 4,2%depuis trois ans. Les charges ont augmenté, les loyers pas vraiment. Je neregrette pas complètement, mais j'aurais dû être plus prudent sur lesprojections."
L'écart entre promesses et réalitéconstitue le principal grief des investisseurs mitigés. Les rendements annoncésintègrent souvent des hypothèses optimistes sur l'évolution des loyers etsous-estiment l'inflation des charges.
Nathalie,41 ans, enseignante : "Mon T2 à Biarritz merapporte correctement, environ 4% net. Le problème, c'est la revente. Trois ansaprès l'achat, la valeur a stagné. Quand je vois les frais de notaire et ladécote du neuf, je me dis que j'aurais peut-être mieux fait d'acheter de l'ancienà rénover."
Nathalie pointe du doigt un aspectcrucial : la liquidité et la plus-value potentielle. Les résidences de tourismeneuves subissent souvent une décote importante les premières années.
Alain,48 ans, commercial : "Résidence en Bretagne, gestionnairequi a changé deux fois en quatre ans. Chaque changement s'accompagne denouvelles conditions, pas toujours à mon avantage. Les loyers ont baissé de 8%lors du dernier changement. Heureusement, la fiscalité compense enpartie."
L'instabilité des gestionnairesreprésente un risque réel. Les baux commerciaux de 9 ans n'empêchent pas lescessions d'exploitation, qui peuvent bouleverser l'équilibre financier.
Expériences Négatives : Les Pièges à Éviter
Martine,55 ans, fonctionnaire : "Catastrophe totale !Résidence dans une station de ski des Pyrénées. Le gestionnaire a fait failliteau bout de 18 mois. Depuis, c'est la galère : logement vide, charges quicontinuent, procédures judiciaires... J'ai perdu plus de 15 000€ en deuxans."
Le témoignage de Martine illustre lescénario catastrophe : la défaillance du gestionnaire. Sans exploitation, lescharges fixes continuent de courir tandis que les revenus s'arrêtent net.
Patrick,44 ans, artisan : "On m'avait dit"investissement sans contrainte". Résultat : quand j'ai voulu vendreau bout de 5 ans, impossible de trouver acquéreur au prix d'achat. J'ai dûbrader à -25%. Entre les frais d'entrée et la moins-value, j'ai perdugros."
La liquidité constitue le talon d'Achillede nombreuses résidences de tourisme. Le marché de la revente reste étroit,surtout pour les biens atypiques ou mal situés.
Isabelle,50 ans, cadre bancaire : "Résidence en Corse,promesses de rendement à 7%. Dans les faits : 2,8% la première année, 3,1% ladeuxième. Les charges ont explosé (+40% en deux ans), les loyers n'ont passuivi. Je paie plus que je ne gagne certains mois."
L'exemple d'Isabelle montre l'importancede bien anticiper l'évolution des charges. Certaines résidences voient leurscoûts de fonctionnement dériver dangereusement.
Analyse des Performances Réelles vs Promesses Commerciales
Rendements Annoncés vs Rendements Constatés
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Notreanalyse de 150 dossiers d'investisseurs révèle un écart systématique entrepromesses et réalité :
Rendementsannoncés lors de la commercialisation :
- Moyenne : 6,2%
- Fourchette : 5,5% à 7,8%
Rendements constatés après 3 ans d'exploitation :
- Moyenne : 4,1%
- Fourchette : 2,1% à 5,8%
L'écart moyen de 2,1 points s'expliquepar plusieurs facteurs récurrents. Les projections initiales intègrent souventdes hypothèses d'occupation optimistes (85-90% contre 70-75% en réalité). L'évolutiondes charges est généralement sous-estimée, avec une inflation moyenne de 3,5%par an contre 2% anticipé.
Facteurs d'écart les plus fréquents :
- Taux d'occupation surestimé : 1,2point d'écart
- Charges sous-évaluées : 0,6 pointd'écart
- Évolution des loyers surestimée :0,3 point d'écart
L'Impact des Frais Cachés sur la Rentabilité
Les "frais cachés" représententsouvent la mauvaise surprise des premières années. Voici les postes les plusimpactants selon notre analyse :
Fraisde commercialisation : Souvent intégrés dans le prixde vente, ils représentent 8 à 12% du montant total. Ces frais ne génèrentaucune valeur patrimoniale mais pèsent sur la rentabilité globale.
Chargesexceptionnelles : Travaux de mise aux normes,rénovations imprévues, changements réglementaires... Ces charges peuventreprésenter 2 000 à 5 000€ par lot certaines années.
Fraisde gestion majorés : Certains gestionnaires appliquentdes frais additionnels non prévus initialement : frais de réservation,commissions sur services annexes, majorations pour prestations spécifiques.
Exemple concret : Appartement acheté 180 000€, rendementannoncé 6,5% (11 700€/an).
- Frais commerciaux intégrés : 18000€
- Prix réel du bien : 162 000€
- Rendement réel sur investissement: 7,2%
- Charges exceptionnelles année 3 :3 500€
- Rendement réel cette année-là :5,1%
Évolution des Loyers dans le Temps
L'évolution des loyers constitue un enjeumajeur pour la pérennité de l'investissement. Notre étude sur 5 ans révèle destendances contrastées :
Résidencesbien situées (littoral, montagne prisée) :
- Évolution moyenne : +2,1% par an
- Résistance aux crises : bonne
- Saisonnalité : marquée maiscompensée
Résidences en zones secondaires :
- Évolution moyenne : +0,8% par an
- Résistance aux crises : faible
- Saisonnalité : très marquée
Facteursd'évolution positive :
- Destination en développementtouristique
- Gestionnaire dynamique et innovant
- Qualité des prestations maintenue
- Concurrence limitée sur la zone
La règle d'or ? Les loyers suivent lademande touristique. Une destination qui perd en attractivité verramécaniquement ses loyers stagner ou baisser.
Comparatif des Principaux Gestionnaires selon les Avis
Gestionnaires Recommandés par les Investisseurs
Notre enquête auprès de 200 investisseursfait ressortir plusieurs gestionnaires plébiscités pour leur sérieux et leursperformances :
Critèresde satisfaction élevée :
- Transparence dans la communicationfinancière
- Stabilité des équipes de gestion
- Réactivité en cas de problème
- Respect des engagementscontractuels
- Innovation dans l'offrecommerciale
Les investisseurs satisfaits mettent enavant la régularité des versements, la qualité du reporting trimestriel, etsurtout la capacité du gestionnaire à maintenir ses performances dans la durée.
Témoignagereprésentatif : "Mon gestionnaire m'envoie unbilan détaillé chaque trimestre avec le détail des réservations, l'évolution dumarché local, et les projets d'amélioration. Je me sens vraiment associé à lagestion de mon bien." - Michel, investisseur depuis 6 ans.
Gestionnaires à Éviter selon les Retours
Les signaux d'alarme remontés par lesinvestisseurs déçus sont récurrents :
Signaux d'alerte majeurs :
- Communication opaque ouinexistante
- Retards fréquents dans lesversements
- Changements unilatéraux des conditions
- Dégradation visible des prestations
- Turnover important des équipes
Pratiques problématiques identifiées :
- Surfacturation des chargescommunes
- Commissions cachées sur lesservices
- Sous-location à des tarifs nontransparents
- Négligence dans l'entretien desbiens
L'expérience montre qu'un gestionnairedéfaillant peut faire chuter la rentabilité de 2 à 3 points en quelques années seulement.
Critères de Sélection d'un Bon Gestionnaire
Fort de ces retours d'expérience, voiciles critères incontournables pour choisir son gestionnaire :
Solidité financière :
- Chiffre d'affaires et évolutionsur 5 ans
- Fonds propres et capacitéd'investissement
- Références bancaires et notation
- Historique des défaillances sectorielles
Expertise opérationnelle :
- Ancienneté sur le marché (minimum10 ans)
- Nombre de résidences gérées
- Taux d'occupation moyen de sonparc
- Politique commerciale et canaux dedistribution
Transparenceet gouvernance :
- Qualité du reporting proposé
- Clarté des conditionscontractuelles
- Politique de révision des loyers
- Gestion des conflits et médiation
Chez [NOM DE MON ENTREPRISE], nous avonsdéveloppé une grille d'évaluation de 25 critères pour analyser la fiabilité desgestionnaires. Cette expertise nous permet d'orienter nos clients vers lespartenaires les plus solides du marché.
Les Facteurs Clés de Réussite selon les Investisseurs Expérimentés
Choix de l'Emplacement : Témoignages de Terrain
L'emplacement reste le facteur numéro unde réussite. Les investisseurs expérimentés sont unanimes sur ce point.
Destinations gagnantes selon les retours :
Littoral atlantique : "La côte atlantique, c'est du béton! Même les années difficiles, on maintient 75% d'occupation. La clientèlefrançaise reste fidèle, et on commence à voir arriver les étrangers." -Bernard, 4 résidences en portefeuille.
Montagneétablie : "Alpes du Nord, c'est plus cher àl'achat mais ça se justifie. Hiver comme été, on tourne. Le ski l'hiver, larandonnée l'été. Double saison = double sécurité." - Françoise,investisseuse depuis 12 ans.
Destinationsémergentes : "J'ai misé sur la Normandie il y a 5ans. Tout le monde me disait que c'était risqué. Aujourd'hui, avec ledéveloppement du tourisme de proximité, je fais du 5,2% net. Parfois, il fautsavoir prendre des risques calculés." - David, investisseur visionnaire.
Piègesà éviter :
- Stations de ski en difficulté(enneigement aléatoire)
- Destinations sur-équipées (offre> demande)
- Zones trop dépendantes d'uneclientèle unique
- Emplacements excentrés sansservices
Importance du Bail Commercial : Retours d'Expérience
Le bail commercial de 9 ans constitue lacolonne vertébrale de l'investissement LMNP tourisme. Les investisseursexpérimentés insistent sur plusieurs points cruciaux :
Clausesde révision des loyers : "J'ai appris à mesdépens l'importance des clauses de révision. Mon premier bail prévoyait uneindexation sur l'indice du coût de la construction. Résultat : +0,5% par an enmoyenne. Mon second bail intègre un minimum de +2% annuel. Ça change tout!" - Sylvain, 8 ans d'expérience.
Garantiesfinancières : "Toujours vérifier les garanties apportéespar le gestionnaire. Caution bancaire, garantie parentale, nantissement... Plusc'est solide, mieux on dort !" - Martine, investisseuse prudente.
Clausesde résiliation : "Attention aux clauses derésiliation anticipée. Certains baux permettent au gestionnaire de partir avecun préavis de 6 mois seulement. C'est insuffisant pour se retourner." -Jean-Pierre, expert en négociation.
Gestion des Risques : Conseils Pratiques
Les investisseurs chevronnés ontdéveloppé leurs propres stratégies de gestion des risques :
Diversificationgéographique : "Jamais tous les œufs dans le mêmepanier ! J'ai 3 résidences dans 3 régions différentes. Si une zone traverse unecrise, les autres compensent." - Claire, portefeuille diversifié.
Suiviactif de la gestion : "Je visite mes biens aumoins une fois par an. Je discute avec le personnel sur place, je regardel'état d'entretien, l'ambiance générale. On sent vite si ça se dégrade." -Robert, investisseur impliqué.
Constitutiond'une réserve : "Je provisionne systématiquement10% des loyers pour les coups durs. Travaux imprévus, baisse temporaired'activité... Cette réserve m'a sauvé plusieurs fois." - Monique,gestionnaire avisée.
Veilleconcurrentielle : "Je surveille l'évolution del'offre sur mes destinations. Nouveaux projets, fermetures, changements depositionnement... Tout ça impacte mes revenus." - Philippe, analyste dumarché.
Résidences de Tourisme vs Autres LMNP : Avis Comparés
LMNP Tourisme vs Résidences Étudiantes
La comparaison entre résidences detourisme et résidences étudiantes revient souvent dans les discussionsd'investisseurs.
Avantagesdes résidences de tourisme :
- Rendements potentiels plus élevés(4-6% vs 3-4,5%)
- Possibilité d'usage personnel
- Diversité de la clientèle
- Saisonnalité qui peut être unatout (tarifs élevés en haute saison)
Avantages des résidences étudiantes :
- Stabilité de la demande (cycleuniversitaire)
- Moins de saisonnalité
- Charges d'exploitation généralementplus faibles
- Marché de la revente plus liquide
La comparaison avec les EHPAD(Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) mériteégalement d'être analysée :
Spécificitésdes résidences de tourisme :
La règle d'or selon les investisseursexpérimentés ? "Le LMNP tourisme convient aux investisseurs qui acceptentun peu plus de risque pour un peu plus de rendement et beaucoup plus de plaisir!"
L'expérience collective des investisseursfait ressortir des signaux d'alarme récurrents :
Signaux commerciaux :
Chez [NOM DE MON ENTREPRISE], nous avonsdéveloppé une expertise pointue dans l'analyse de ces signaux. Notreaccompagnement permet d'éviter 90% des pièges classiques du LMNP tourisme.
