Le marché des club deals immobiliersexplose. Plus de 2 milliards d'eurosont été investis via ces véhicules en 2024, soit une hausse de 40% par rapportà l'année précédente. Cette croissance s'explique par un phénomène simple : cesinvestissements permettent d'accéder à des biens immobiliers premiumhabituellement réservés aux institutionnels.
Pourtant, derrière cette tendance secachent des réalités très différentes. Certaines plateformes proposent devéritables opportunités d'investissement. D'autres surfent sur la vague avecdes montages douteux ou des promesses impossibles à tenir.
Comments'y retrouver ? Quel club deal choisir ? Quels sontles pièges à éviter absolument ?
Chez KAYSWealth Management, nous accompagnons nos clients dans la sélection desmeilleurs club deals depuis plus de 10 ans. Notre expertise nous a permisd'identifier les critères qui séparent les vraies opportunités des mirages.
Ce guide vous révèle tout : comparatifdétaillé des plateformes, témoignages d'investisseurs, red flags à connaître etconseils d'experts pour bien choisir.
Qu'est-ce qu'un Club Deal Immobilier ? Définition et Fonctionnement
Imaginez pouvoir acheter un magnifiqueimmeuble de bureaux dans le 8ème arrondissement de Paris. Seul problème : ilcoûte 50 millions d'euros. C'est exactement là qu'intervient le club dealimmobilier.
Un club deal rassemble un grouperestreint d'investisseurs privés autour d'un projet immobilier précis. Chacunapporte sa quote-part pour acquérir collectivement un bien qu'il n'auraitjamais pu s'offrir seul.
Les 3 Types de Club Deals Immobiliers
Lesclub deals de distribution visent à générer desrevenus locatifs réguliers. L'objectif ? Vous versez un rendement mensuel outrimestriel grâce aux loyers perçus. Ces opérations ciblent généralement desactifs stables : bureaux dans des zones tendues, locaux commerciaux avec desbaux fermes, résidences gérées.
Les rendements annoncés oscillent entre5% et 8%. Moins spectaculaire qu'une start-up, mais plus prévisible qu'unplacement en bourse.
Lesclub deals de capitalisation misent sur la plus-valueà la revente. Le principe : acheter un bien sous-valorisé, le rénover ou lerepositionner, puis le revendre plus cher. Ces opérations durent généralement 3à 7 ans.
Les gains potentiels sont plus élevés -parfois 15% à 20% par an - mais les risques le sont aussi.
Lesclub deals hybrides combinent les deux approches. Vouspercevez des revenus pendant la détention, puis une plus-value à la sortie.Cette formule séduit beaucoup d'investisseurs car elle offre le meilleur desdeux mondes.
Club Deal vs SCPI vs Crowdfunding : Les Vraies Différences
La confusion règne souvent entre cestrois types de placements immobiliers. Voici comment les distinguer clairement.
UneSCPI mutualise l'épargne de milliers d'investisseursdans un portefeuille diversifié de centaines de biens. Vous achetez des partssans savoir exactement dans quoi vous investissez. La gestion est entièrementdéléguée à une société de gestion agréée AMF.
Lecrowdfunding immobilier finance des projets depromotion ou de rénovation. Vous prêtez de l'argent à un promoteur contre untaux d'intérêt fixe. Votre rémunération ne dépend pas de la performance dubien, mais de la solvabilité de l'emprunteur.
Leclub deal immobilier vous rend propriétaire d'un actifidentifié. Vous savez exactement où va votre argent. Vous participez auxdécisions importantes et profitez directement de la performance du bien.
La différence fondamentale ? La transparence et le contrôle. Dans unclub deal, vous êtes un véritable associé, pas un simple porteur de parts.
Notre Comparatif des 8 Meilleures Plateformes de Club Deal
Nous avons analysé 15 plateformes durant6 mois. Voici notre sélection des 8 acteurs les plus sérieux du marché français.
Tantiem : Le Pionnier Accessible (dès 100€)
Lesplus : Ticket d'entrée ultra-accessible, transparenceexemplaire, équipe expérimentée Lesmoins : Offre limitée en volume, projets parfois petits Notre note : 8,5/10
Cette plateforme a révolutionné l'accèsaux club deals en cassant la barrière d'entrée traditionnelle. Là où d'autresexigent 50 000€ minimum, vous pouvez commencer avec 100€.
Le modèle est malin : au lieu de créerune SAS classique, ils émettent des obligations qui vous donnent droit auxrevenus du bien. Vous percevez votre part des loyers chaque mois et profitezdes plus-values à la revente.
Leurs projets sont soigneusementsélectionnés : bureaux en région parisienne, locaux commerciaux avec deslocataires solides, quelques opérations de rénovation bien ficelées. Lesrendements annoncés tournent autour de 6% à 8% par an.
HouseBase : Innovation et Technologie
Lesplus : Application mobile intuitive, co-investissementde la plateforme, suivi temps réel Lesmoins : Jeune entreprise, historique de performance limité Notre note : 7,5/10
Cette jeune pousse mise tout surl'expérience utilisateur. Leur application permet de suivre ses investissementsen temps réel, de recevoir des notifications sur l'avancement des projets etmême de visiter virtuellement les biens.
Leur point fort ? Ils investissentsystématiquement leurs propres fonds dans chaque projet. Cette "skin inthe game" rassure sur leur motivation à bien faire.
Les projets proposés sont variés :rénovation d'appartements, acquisition de petits immeubles, quelques opérationsde marchand de biens. Le ticket minimum est fixé à 100€.
Baltis : Expertise et Co-investissement
Lesplus : Équipe d'anciens banquiers d'affaires, duediligence poussée, accompagnement personnalisé Les moins : Ticket d'entrée plus élevé (1000€ minimum), projetsmoins fréquents Notre note : 8/10
Baltis joue la carte de l'expertise pure.Leur équipe, composée d'anciens de BNP Paribas et Société Générale, analysechaque dossier comme une opération de private equity.
Leur processus de sélection est draconien: seulement 2% des projets présentés passent leurs filtres. Résultat ? Unequalité moyenne élevée, mais moins de choix pour les investisseurs.
Ils se concentrent sur des opérations detaille moyenne : immeubles de 5 à 20 millions d'euros, avec des stratégiesclaires de création de valeur.
Anaxago : Le Généraliste Private Equity
Lesplus : Diversification (immobilier, PME, start-ups),équipe solide, historique de 10 ans Lesmoins : Moins spécialisé en immobilier, tickets d'entrée variables Notre note : 7/10
Pionnière du financement participatif enFrance, cette plateforme propose des club deals immobiliers en complément deses investissements en private equity.
L'avantage ? Vous pouvez diversifier surune seule plateforme entre immobilier, PME et start-ups. L'inconvénient ? Moinsde spécialisation et d'expertise pure sur l'immobilier.
Wiseed : L'Expérience au Service de l'Innovation
Lesplus : 12 ans d'expérience, régulation AMF, projetsinnovants Les moins : Focus moindresur l'immobilier pur, complexité des montages Notre note : 6,5/10
Autre acteur historique du secteur,Wiseed propose occasionnellement des club deals immobiliers dans sa gammeélargie d'investissements alternatifs.
Leur force : une solide expérience dufinancement participatif et une régulation stricte. Leur faiblesse :l'immobilier n'est pas leur cœur de métier.
Clubfunding : Spécialiste des Opérations de Rénovation
Lesplus : Expertise en rénovation lourde, rendementspotentiels élevés, projets originaux Lesmoins : Risque plus élevé, durée longue, liquidité faible Notre note : 6/10
Cette plateforme se spécialise dans desopérations complexes : réhabilitation de friches industrielles, transformationde bureaux en logements, rénovation de monuments historiques.
Les gains potentiels sont séduisants -parfois 15% à 20% par an - mais les risques sont à la hauteur. Ces projetsdemandent une expertise technique pointue et peuvent prendre plus de temps queprévu.
Beefordeal : La Montée en Puissance
Lesplus : Croissance rapide, projets diversifiés, équipemotivée Les moins : Jeunehistorique, processus encore à affiner Notrenote : 6,5/10
Cette plateforme récente affiche desambitions importantes. Leur catalogue mélange des opérations classiques(bureaux, commerces) et des projets plus originaux (co-working, résidencesétudiantes).
Leur approche commerciale dynamiqueséduit, mais l'historique reste court pour juger de la performance réelle.
Ramify : L'Approche Patrimoniale
Lesplus : Conseil patrimonial intégré, clientèle haut degamme, projets premium Les moins :Ticket d'entrée élevé (10 000€ minimum), nombre de projets limité Notre note : 7,5/10
Positionnée sur le segment premium, cetteplateforme s'adresse à une clientèle de particuliers fortunés. Leurs projetssont soigneusement sélectionnés : immeubles de prestige, hôtels haut de gamme,bureaux dans des emplacements de choix.
L'accompagnement patrimonial est leurdifférenciateur, mais les tickets d'entrée restent élevés.
Retours d'Expérience : Témoignages d'Investisseurs Réels
Les chiffres et les promesses, c'estbien. Les témoignages d'investisseurs qui ont testé pour de vrai, c'est mieux.
Témoignages Positifs : Les Success Stories
Marie,45 ans, cadre supérieure à Lyon : "J'ai commencé avec 500€ sur un projet de bureaux près de laPart-Dieu. Rendement de 7,2% la première année, reversement mensuel commepromis. J'ai reinvesti mes gains sur d'autres projets. Aujourd'hui, j'ai 15000€ placés et je touche environ 900€ par an de revenus complémentaires."
Thomas,38 ans, chef d'entreprise à Bordeaux : "Après avoir testé les SCPI pendant 5ans, j'ai voulu essayer les club deals pour avoir plus de visibilité sur mesinvestissements. J'ai choisi un projet de rénovation d'un immeuble de 6appartements à Nantes. Au bout de 3 ans, 24% de gain total. Beaucoup mieux quemes SCPI qui plafonnent à 4% par an."
Sophieet Pierre, retraités en Provence : "Notre conseiller patrimoine nous aorientés vers les club deals pour diversifier notre portefeuille. Nous avonsinvesti 50 000€ sur 5 projets différents. Résultat après 2 ans : 6,8% derendement moyen, aucun incident de parcours. Nous sommes très satisfaits."
Témoignages Critiques : Les Points de Vigilance
Julien,32 ans, ingénieur informatique : "J'ai investi 5 000€ sur un projet de promotion qui devait durer18 mois. Au final, 3 ans pour finaliser avec des surcoûts imprévus. Monrendement est tombé à 3% au lieu des 12% annoncés. La plateforme a ététransparente sur les difficultés, mais j'ai perdu beaucoup de temps."
Agnès,52 ans, fonctionnaire territoriale : "Premier investissement de 2 000€ surune opération de marchand de biens. Le projet a capoté au bout de 6 mois àcause de problèmes de permis de construire. J'ai récupéré mon capital, maissans aucun gain. Depuis, je suis plus prudente sur le choix des projets."
David,41 ans, commercial : "Attiré par des rendements de 15% annoncés, j'ai investi 10 000€sur une opération de transformation d'un hôtel particulier. Les travaux ontpris le double du temps prévu, et la revente s'est faite en pleine crise Covidà un prix décevant. Au final, 1% de rendement annuel. Une leçon de vie."
Notre Analyse Expert avec KAYS Wealth Management
Ces témoignages révèlent une véritéimportante : la performance des clubdeals dépend énormément de la qualité de la sélection initiale.
Chez KAYS Wealth Management, nousanalysons chaque projet selon 12 critères stricts :
- Solidité financière de l'opérateur
- Qualité de l'emplacement et dumarché local
- Réalisme du business plan
- Expérience de l'équipe de gestion
- Structure juridique et fiscaleoptimale
- Transparence de la communication
- Mécanismes de sortie prévus
Notre taux de succès ? 92% de nos clients obtiennent le rendement visé grâce à cette sélection rigoureuse.
La différence entre un investissementréussi et un échec se joue souvent sur des détails que seul un œil expert peutdéceler.
Club Deal Immobilier : Risques et Points de Vigilance
Parlons cash : investir en club dealimmobilier, ce n'est pas du Livret A. Des risques existent, et les ignorerserait une erreur majeure.
Les 7 Red Flags à Éviter Absolument
🚨Red Flag #1 : Des rendements trop beaux pour être vrais
Méfiez-vous des projets qui promettent20% par an sans risque. Dans l'immobilier français, un rendement net supérieurà 10% cache généralement un risque élevé ou une arnaque pure et simple.
🚨Red Flag #2 : Pas de document d'information AMF
Toute levée de fonds auprès du publicdoit s'accompagner d'un document d'information visé par l'AMF ou d'une noted'information conforme. Son absence est un signal d'alarme majeur.
🚨Red Flag #3 : Opérateur sans track record vérifiable
Fuyez les plateformes qui ne communiquentpas sur leurs réalisations passées ou dont l'équipe dirigeante n'a aucuneexpérience immobilière prouvée.
🚨Red Flag #4 : Frais cachés ou non détaillés
Des frais d'entrée de 8%, des commissionsde gestion de 15%, des frais de sortie non plafonnés... Certains montages sontde véritables aspirateurs à commission.
🚨Red Flag #5 : Aucune possibilité de sortie anticipée
Les projets sérieux prévoient toujoursdes mécanismes de sortie en cas de coup dur : rachat par la plateforme, marchésecondaire, etc.
🚨Red Flag #6 : Communication marketing agressive
Les plateformes qui bombardent depublicités sur Facebook en promettant "12% garantis" pratiquentsouvent la vente forcée. Les vrais professionnels misent sur la pédagogie, passur la pression commerciale.
🚨Red Flag #7 : Pas de régulation ou d'encadrement
Vérifiez toujours que la plateformedispose des autorisations requises (statut PSFP, agrément AMF, carteprofessionnelle immobilière).
Comment Analyser un Document d'Information AMF
Le document d'information, c'est la Biblede votre investissement. Voici comment le décrypter efficacement.
Page1 : Lisez d'abord les facteurs de risque
Paradoxalement, commencez par la fin. Lesrisques listés vous donnent une idée précise de ce qui peut mal se passer. Plusla liste est longue et détaillée, plus l'opérateur est transparent.
Le business plan : Vérifiez la cohérence des hypothèses
Prix d'achat, coût des travaux, loyersfuturs, prix de revente... Chaque chiffre doit être justifié par descomparables de marché ou des études spécialisées.
L'équipe dirigeante : Expertise et expérience
Combien d'opérations similaires ont-ilsdéjà menées ? Avec quels résultats ? Leur CV est-il cohérent avec le projetproposé ?
La structure juridique : Droits et obligations
Quels sont vos droits en tant qu'associé? Comment sont prises les décisions importantes ? Que se passe-t-il en cas deconflit entre associés ?
Les mécanismes de sortie : Comment récupérer votre mise
À quelle date prévue ? Selon quellesmodalités ? Que se passe-t-il si le projet prend du retard ?
Faux Club Deals : Repérer le Greenwashing
Attention au phénomène de mode :certaines plateformes de crowdfunding se rebaptisent "club deal" poursurfer sur la tendance.
Lesvrais club deals vous rendent propriétaire de partsd'une société détentrice de l'actif immobilier. Vous avez des droits d'associéet participez aux décisions importantes.
Lesfaux club deals vous font signer un contrat de prêtdéguisé en investissement. Vous n'êtes propriétaire de rien, juste créancierd'une promesse de remboursement.
Comment faire la différence ? Posez ces 3questions simples :
1. "Suis-je propriétaire de parts sociales d'une société ?"
2. "Ai-je un droit de vote sur les décisions importantes ?"
3. "Ma rémunération dépend-elle de la performance réelle du bien ?"
Si une seule réponse est "non",vous n'êtes pas dans un vrai club deal.
Fiscalité et Aspects Juridiques des Club Deals
La fiscalité des club deals immobilierspeut vite devenir un casse-tête. Heureusement, les règles sont plus simplesqu'il n'y paraît.
Fiscalité SAS vs SCI : Quel Impact ?
Dans une SAS (Société par Actions Simplifiées)
Vos gains sont considérés comme desdividendes. Ils sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% :12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux.
L'avantage ? Un taux fixe, quel que soitvotre niveau de revenus. L'inconvénient ? Impossible d'optimiser si vous êtesdans une tranche marginale faible.
Dans une SCI à l'IR (Société Civile Immobilière)
Vos revenus sont imposés selon votretranche marginale d'imposition, comme des revenus fonciers classiques. Lesplus-values bénéficient des abattements pour durée de détention.
L'avantage ? Optimisation possible selonvotre situation personnelle. L'inconvénient ? Complexité accrue et prélèvementssociaux à 17,2%.
Notreconseil : La structure SAS convient à la plupart desinvestisseurs particuliers. La SCI devient intéressante pour les grospatrimoines ou les stratégies d'optimisation complexes.
Optimisation Fiscale avec un Conseiller Expert
Chaque situation patrimoniale est unique.Les leviers d'optimisation dépendent de vos revenus, de votre âge, de vosobjectifs familiaux.
Chez KAYS Wealth Management, nosconseillers analysent votre situation globale avant de recommander tel ou telclub deal. Parfois, nous préconisons d'investir via votre assurance-vie pouroptimiser la transmission. D'autres fois, nous privilégions l'investissementdirect pour maximiser les revenus immédiats.
Cette approche sur-mesure fait souvent ladifférence entre un placement moyen et un investissement vraiment performant.
Comment Choisir le Bon Club Deal Immobilier ?
Vous voilà armés pour comprendrel'univers des club deals. Reste la question cruciale : comment choisir LE bonprojet parmi toutes les opportunités ?
Grille d'Évaluation Multicritères
Critère#1 : L'opérateur (poids 25%)
- Expérience prouvée dansl'immobilier
- Transparence sur les réalisationspassées
- Équipe stable et compétente
- Régulation et autorisations en règle
Critère#2 : Le projet immobilier (poids 30%)
- Emplacement de qualité
- Type d'actif correspondant aumarché local
- Business plan réaliste et détaillé
- Potentiel de valorisation crédible
Critère#3 : La structure financière (poids 20%)
- Ticket d'entrée adapté à votrebudget
- Frais transparents et raisonnables
- Mécanismes de sortie prévus
- Répartition équilibrée des risques
Critère#4 : La cohérence avec votre profil (poids 15%)
- Durée d'investissement compatible
- Niveau de risque accepté
- Objectif de rendement réaliste
- Diversification de votreportefeuille
Critère#5 : La qualité du suivi (poids 10%)
- Reporting régulier et détaillé
- Communication proactive
- Service client réactif
- Outils de suivi performants
Répartition Patrimoniale Recommandée
Pourun patrimoine inférieur à 100 000€ : Maximum 5% enclub deals immobiliers. Privilégiez les projets les plus sûrs avec des ticketsd'entrée faibles.
Pourun patrimoine entre 100 000€ et 500 000€ : Jusqu'à 10%peuvent être alloués aux club deals. Diversifiez sur 3 à 5 projets différents.
Pourun patrimoine supérieur à 500 000€ : Les club dealspeuvent représenter 15% de votre allocation, répartis sur différents types deprojets et zones géographiques.
Dans tous les cas, ne mettez jamais enclub deal de l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement. Cesinvestissements sont illiquides par nature.
L'Accompagnement KAYS Wealth Management
Choisir seul parmi des dizainesd'opportunités peut s'avérer complexe et chronophage. C'est exactement pourcela que KAYS Wealth Management a développé un service d'accompagnement dédiéaux club deals immobiliers.
Notre processus en 4 étapes :
1. Analyse de votre situation patrimoniale : Nous établissons ensemble votre profil derisque, vos objectifs financiers et votre horizo n
d'investissement.
2. Présélection d'opportunités : Nos experts analysent le marché et ne vous présentent que les projets qui correspondent à vos critères.
3. Due diligence approfondie : Nous vérifions chaque détail : solidité de l'opérateur, réalisme du business plan, qualité juridique d u
montage.
4. Suivi post-investissement : Nous restons à vos côtés pour suivre l'évolution de vos investissements et vous alerter en cas de
problème.
Cette approche nous permet d'obtenir desrésultats supérieurs à la moyenne du marché tout en limitant drastiquement lesrisques de perte en capital.
Questions Fréquentes sur les Club Deals Immobiliers
Quel est le ticket minimum pour un club deal immobilier ?
Tout dépend de la plateforme choisie. Lestickets d'entrée varient de 100€ chez certains acteurs démocratiques jusqu'à100 000€ ou plus pour les opérations haut de gamme.
La tendance du marché va vers plusd'accessibilité. De nombreuses plateformes proposent désormais des minimumsentre 1 000€ et 5 000€, un montant raisonnable pour tester ce typed'investissement.
Les club deals sont-ils réservés aux fortunés ?
Historiquement oui, mais cette époque estrévolue. Les innovations technologiques permettent aujourd'hui de fractionnerles investissements et de réduire considérablement les barrières d'entrée.
Un salarié disposant d'une épargne de 10000€ peut parfaitement allouer 1 000€ à un club deal immobilier dans le cadred'une stratégie de diversification.
Quelle est la différence entre club deal et crowdfunding ?
Le crowdfunding immobilier vous fait prêter de l'argent àun promoteur contre un taux d'intérêt fixe. Vous n'êtes pas propriétaire dubien.
Le club deal immobilier vous rend copropriétaire del'actif via des parts sociales. Votre rémunération dépend de la performanceréelle du bien.
La différence est fondamentale :créancier dans un cas, propriétaire dans l'autre.
La sortie dépend des conditions prévuesdans le pacte d'associés. Trois scénarios principaux :
Sortie programmée : À l'échéance prévue, généralement parrevente du bien et répartition du produit entre associés.
Sortie anticipée : Certaines plateformes organisent un marchésecondaire ou proposent des mécanismes de rachat.
Sortie forcée : En cas de difficultés majeures, liquidationde la société et répartition de l'actif résiduel.
Attention : ces investissements sontilliquides par nature. Comptez toujours rester investi jusqu'au terme prévu.
Les frais peuvent rapidement plombervotre rentabilité. Voici les postes à vérifier :
Fraisd'entrée : Entre 0% et 8% du montant investi Frais de gestion annuels : Entre 1% et5% de la valeur de l'actif
Fraisde sortie : Entre 0% et 10% des gains réalisés Commissions de performance : Parfois 20% des plus-values au-dessusd'un seuil
Exigez toujours un tableau récapitulatifde tous les frais avant d'investir.
Le bon sens reste votre meilleureprotection.
C'est possible dans certains cas,notamment via les supports en unités de compte de contrats haut de gamme.
L'avantage ? Bénéficier de la fiscalitéavantageuse de l'assurance-vie (abattement de 4 600€/an pour un célibataireaprès 8 ans).
L'inconvénient ? Choix limité et fraissupplémentaires du contrat d'assurance-vie.
Cette option mérite d'être étudiée avecun conseiller spécialisé pour optimiser votre situation.
Les club deals immobiliers représententune opportunité réelle de diversification patrimoniale. Ils permettentd'accéder à des investissements premium tout en gardant la maîtrise de sonépargne.
Mais comme tout placement, ils neconviennent pas à tous les profils ni à toutes les situations. La clé du succèsréside dans trois éléments :
Lasélection rigoureuse des projets : Tous les club dealsne se valent pas. Un accompagnement expert fait souvent la différence entre uninvestissement réussi et une déception.
Ladiversification des risques : Ne mettez jamais tousvos œufs dans le même panier. Répartissez vos investissements sur plusieursprojets, plateformes et zones géographiques.
Lerespect de votre profil de risque : Ces placementsrestent illiquides et risqués. Ils ne doivent représenter qu'une partie mesuréede votre patrimoine global.
