Être loueur en meublé non professionnel correspond à un statut qui permet à un propriétaire d’un ou plusieurs biens meublés d’optimiser ses revenus locatifs. 

Vous envisagez de louer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Quelles conditions devez-vous respecter pour obtenir le statut LMNP ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quels sont les avantages de ce type d'investissement locatif ?

L’expert financier Michaël Pachter vous éclaire sur le sujet. 

Obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel 

Ce statut, créé à la fin des années quarante, permet au propriétaire d’un ou plusieurs biens meublés qui en perçoit les revenus locatifs, d’optimiser son investissement.

Pour être considéré comme meublé, la loi Mermaz de 1989 spécifie que le mobilier du logement doit être « en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». Il doit ainsi comprendre tous les éléments nécessaires à une occupation dite normale. Il s’agit entre autres d’y inclure certains équipements comme des meubles de rangement de type armoire ou étagère, des plaques de cuisson, des tables et chaises, ou encore des appareils électroménagers tels que le réfrigérateur ou le four. 

Les avantages à louer en meublé non professionnel

‍Des avantages fiscaux

Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux statuts sont possibles pour diminuer votre facture fiscale : 

- Vous pouvez appliquer un abattement de 50 % sur vos loyers en choisissant le régime forfaitaire du micro-BIC. Ce régime est très simple à mettre en place. Cependant, les charges éventuelles que vous pourrez supporter ne sont pas déductibles. 

- Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges et également amortir votre bien. Vous perdrez en revanche l’abattement de 50 %.  

Un statut accessible à tous et une simplicité des démarches

Tous les contribuables sont éligibles, à l’exception des personnes morales comme les sociétés. De plus, les logements concernés étant, dans la majorité des cas, des petites surfaces, le prix des logements n’est pas un frein à l’accession.  

Aucune société ne doit être créée. Seul le formulaire P0i de déclaration de début d’activité doit être rempli. Dans le cadre de la location meublée touristique, certaines villes imposent toutefois une demande d’autorisation préalable.

Une faible imposition sur les revenus

La LMNP donne la possibilité d’amortir l’immobilier. Dans ce cas, une durée maximum de 25 ans est conseillée, mais vous pouvez choisir une durée moins importante. Le mobilier peut aussi être amorti, pendant sept ans. Cet amortissement permet de payer une très faible imposition sur ses revenus. 

Attention cependant, il est conseillé de faire intervenir un expert-comptable car l’amortissement d’un bien immobilier peut être complexe. Vous n’allez pas pouvoir amortir votre bien de manière uniforme. Les murs, le terrain, la toiture ont des durées d’amortissement différentes.

Il est donc nécessaire de maîtriser ces règles comptables ou de se faire assister par un professionnel.

Afin d’évaluer le montant de l’amortissement préalablement à tout investissement, on considère que ce dernier se rapproche de 70 % de la valeur de votre bien sur 25 ans à Paris et 85 % de la valeur du bien sur 25 ans en province.

Un exemple : Vous achetez un bien à Paris pour 200 000 euros. Le montant de votre amortissement sera de 5 600 euros ((200 000 x 0,7) / 25). Vous louez ce bien 700 euros par mois soit 8 400 euros par an.

Chaque année, vous pourrez retrancher de 5 600 euros d'amortissement à vos 8 400 euros. En ajoutant les différentes charges déductibles de vos loyers, tels que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, ou encore la taxe foncière, vous arriverez ainsi à un revenu net proche de zéro euro et donc à une imposition très faible, voire inexistante.

Des loyers plus élevés

En fournissant des meubles à votre locataire, vous lui offrez un service supplémentaire que vous pouvez alors répercuter sur le prix du loyer. C’est notamment la raison pour laquelle un logement meublé se loue généralement 10 à 20 % plus cher qu’un logement vide.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour profiter des avantages qu’offre le statut LMNP, il vous faut respecter un certain nombre de critères.

Le bien doit être loué et meublé. Le locataire doit avoir accès à tous les équipements nécessaires. Il doit pouvoir uniquement apporter ses affaires personnelles. Ce régime ne peut pas s’appliquer aux personnes morales telles que les sociétés. Il faut être un particulier ou une personne physique.

La location de meublés n’est pas l’activité principale du propriétaire. La location de l’appartement meublé doit constituer une activité secondaire pour le propriétaire. 

Le montant des revenus locatifs doit être inférieur à 23 000 euros par an ou représenter moins de la moitié des revenus globaux. Les membres du foyer fiscal ne doivent pas figurer au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP.

Si les revenus de votre activité meublée dépassent 23 000 euros par an ou la moitié de vos revenus globaux, alors vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP) et les conséquences peuvent être... désastreuses. En effet, vous êtes considéré comme professionnel, vous changez donc de statut fiscal. À ce titre, vous n’êtes plus redevable, sur votre résultat, à la contribution sociale généralisée (CSG) et à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), au taux de 17,2 %. Vous le devenez à  l'URSSAF. 

Le taux des cotisations de l’URSSAF peut dépasser les 40 %. À cela s’ajoute le taux marginal d’imposition (TMI). Même avec un taux d’imposition bas, vous dépasserez sûrement les 50% d’impôt sur vos loyers…

Les démarches pour obtenir le statut de LMNP 

Déclarer le début d’activité via le formulaire P0i 

Le propriétaire qui souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel doit se déclarer au greffe du tribunal de commerce au plus tard quinze jours après le début de la mise en location. Après avoir rempli le formulaire P0i, de Cerfa n°11921, un numéro SIRET est attribué. 

Information importante : pour les locations meublées de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie via le formulaire Cerfa n° 14004.

Choisir son régime fiscal

Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux. Le régime micro-BIC, qui permet d’appliquer un abattement de 50 % sur vos loyers, et le régime réel qui permet quant à lui de déduire toutes les charges et d’amortir le bien. 

Investir en LMNP : cas pratique

Monsieur Bernardeau achète un studio ancien en LMNP à Paris d’une valeur de 300 000 euros. Il perçoit 13 000 euros de loyers annuels. Il est imposé au titre des BIC et à un TMI à 30 %.

Calculons la rentabilité brute :

La rentabilité brute pour ce studio est de 4 %.

Sur ces 13 000 euros, Monsieur Bernardeau supporte 3 500 euros de charges diverses (intérêts, taxe foncière...).

Quelle sera la rentabilité si Monsieur Bernardeau n'amortit pas son bien ?

La rentabilité nette sera alors de :

Et en cas d’amortissement :