L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros. Toutefois, en cas de démembrement de propriété, il peut être difficile de déterminer qui doit payer cet impôt.

En effet, le démembrement de propriété est une opération juridique qui consiste à séparer la propriété d'un bien en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien et d'en percevoir la valeur à terme. Il existe plusieurs types de démembrement de propriété, notamment le démembrement viager et le démembrement temporaire.

Les différents types de démembrement de propriété :

Si le démembrement de propriété peut s'appliquer à différentes situations, il peut également se caractériser sous deux formes caractéristiques.

• Le démembrement à titre gratuit : Il s'agit d'un démembrement de propriété qui intervient dans le cadre d'une donation ou d'une succession. Dans ce cas, le donateur ou le défunt cède l'usufruit du bien immobilier à une personne et la nue-propriété à une autre.
• Le démembrement à titre onéreux : Dans ce type de démembrement, le propriétaire d'un bien immobilier décide de vendre la nue- propriété de ce bien tout en conservant l'usufruit. L'acquéreur de la nue-propriété ne peut jouir du bien qu'à l'extinction de l'usufruit, c'est-à-dire à la fin du contrat de démembrement.
• Le démembrement temporaire : Il s'agit d'un démembrement de propriété qui a une durée déterminée. L'usufruitier dispose du bien immobilier pendant une période donnée, après quoi la nue-propriété lui est restituée.
• Le démembrement viager : Dans ce type de démembrement, l'usufruitier est souvent une personne âgée, qui cède l'usufruit de son bien immobilier à une autre personne, moyennant une rente viagère. L'usufruitier continue de vivre dans le bien immobilier jusqu'à son décès, après quoi l'usufruit revient au nu-propriétaire.

Calcul de l’IFI en cas de démembrement

Le calcul de l'IFI repose sur la valeur du patrimoine immobilier net du contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur du bien est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de leur droit respectif. En règle générale, c'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI en cas de démembrement de propriété. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle. En effet, les règles de calcul de l’IFI diffèrent en fonction du type de démembrement.

Le démembrement à titre gratuit : En cas de démembrement à titre gratuit, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur de l'usufruit. En effet, l'usufruitier est considéré comme le propriétaire de l'immeuble pour les besoins de l'IFI, car il a la jouissance du bien et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire, de son côté, ne dispose que d'un droit de propriété limité sur l'immeuble et ne perçoit aucun revenu tant que dure l'usufruit. Par conséquent, il n'a pas à payer l'IFI sur la valeur de la nue- propriété.

L'usufruitier doit donc déclarer la valeur de l'usufruit sur sa déclaration de revenus. Le nu- propriétaire ne paie pas l'IFI, mais il doit déclarer la valeur de la nue-propriété sur sa déclaration de revenus.

Le démembrement à titre onéreux : Dans le cas d'un démembrement à titre onéreux, le nu-propriétaire est redevable de l'IFI sur la valeur de la nue-propriété. En effet, le nu-propriétaire a acquis la propriété de l'immeuble, mais doit en laisser la jouissance à l'usufruitier. Ainsi, l'usufruitier perçoit les revenus générés par le bien pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu pendant cette période, mais doit néanmoins payer l'IFI sur la valeur de la nue- propriété. Il est important de noter que le nu-propriétaire peut inclure dans sa déclaration d'IFI la valeur de l'usufruit pour déterminer le montant de l'impôt dû, mais il ne doit pas payer l'IFI sur cette valeur. L'usufruitier ne paie pas l'IFI, mais il doit déclarer la valeur de l'usufruit sur sa déclaration de revenus.

Le démembrement temporaire : En cas de démembrement temporaire, c'est l'usufruitier temporaire qui doit payer l'IFI sur la valeur de l'usufruit temporaire pendant la durée de son démembrement. En effet, l'usufruitier temporaire a le droit de jouissance du bien pendant une période déterminée, tandis que le nu- propriétaire conserve la propriété de l'immeuble. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l'usufruit temporaire, mais il doit néanmoins déclarer la valeur de la nue- propriété sur sa déclaration d'IFI. Cependant, il n'est pas tenu de payer l'IFI sur la valeur de la nue-propriété pendant la durée de l'usufruit temporaire. En revanche, l'usufruitier temporaire doit déclarer la valeur de l'usufruit temporaire sur sa propre déclaration d'IFI et payer l'impôt correspondant. Il est important de noter que l'usufruit temporaire est valorisé en fonction de la durée de l'usufruit par rapport à la valeur de l'immeuble en pleine propriété. En fin de période d'usufruit temporaire, le bien redevient la propriété pleine et entière du nu-propriétaire, qui devra à nouveau déclarer la valeur de l'immeuble en pleine propriété dans sa déclaration d'IFI et payer l'impôt correspondant, sauf s'il est exonéré en raison de l'exonération de durée de détention pour les biens immobiliers.

Le démembrement viager : En cas de démembrement viager, c'est l'usufruitier viager qui doit payer l'IFI sur la valeur de l'usufruit viager pendant toute la durée du démembrement. En effet, l'usufruitier viager a le droit de jouissance du bien jusqu'à son décès, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété de l'immeuble. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l'usufruit viager, mais il doit néanmoins déclarer la valeur de la nue-propriété sur sa déclaration d'IFI. Cependant, il n'est pas tenu de payer l'IFI sur la valeur de la nue-propriété pendant la durée de l'usufruit viager. En revanche, l'usufruitier viager doit déclarer la valeur de l'usufruit viager sur sa propre déclaration d'IFI et payer l'impôt correspondant. Il est important de noter que l'usufruit viager est valorisé en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement et de la valeur de l'immeuble en pleine propriété. À la suite du décès de l'usufruitier viager, le bien redevient la propriété pleine et entière du nu-propriétaire, qui devra à nouveau déclarer la valeur de l'immeuble en pleine propriété dans sa déclaration d'IFI et payer l'impôt correspondant, sauf s'il est exonéré en raison de l'exonération de durée de détention pour les biens immobiliers.

Il est important de noter que l'IFI est calculé sur la valeur de l'ensemble du bien immobilier, c'est-à-dire la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit. La valeur de l'usufruit et de la nue- propriété doit donc être calculée avec précision pour éviter tout risque de redressement fiscal. En effet, le démembrement de propriété peut avoir des conséquences fiscales importantes en matière d'IFI. La répartition de l'IFI entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dépend du type de démembrement et peut être modifiée par une clause contraire dans l'acte de démembrement. Dans tous les cas, les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) doivent déclarer la valeur de leur part respective sur leur déclaration de revenus. Cependant, seul celui qui est redevable de l'IFI doit effectuer le paiement de cet impôt. Il est important de consulter des experts pour déterminer les règles fiscales applicables à chaque situation et éviter toute erreur fiscale coûteuse.

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