Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier donné à bail à des particuliers ou locataire d'un logement ? Vous pouvez être concerné par l'indice de référence des loyers (IRL). Analyse et explications.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L’IRL ou indice de référence des loyers est un indice qui permet de réévaluer le coût d’un loyer d’un logement vide ou meublé.

Cet indice paraît tous les trimestres. Il est publié par l’INSEE – institut national de la statistique en France. Il correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois. Il sert de base obligatoire pour les baux d’habitations soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans le cadre des locations consenties à titre de résidence principale, la révision du loyer peut être effectuée une fois par an (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et sur demande du bailleur (propriétaire). La mention de l’application de l’IRL et de l’indice en cours au moment de la signature du bail doit figurer au contrat.

La demande de révision annuelle ne se fait pas automatiquement. Elle n’intervient qu’à la demande du bailleur dans le délai d’un an à compter de la date prévue par le contrat de location.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer sur plusieurs années, de manière rétroactive (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La révision par l’indice de référence des loyers n’est pas une obligation pour le bailleur, qui peut y renoncer (notamment en cas d’indice négatif). En revanche, elle fixe le plafond d’augmentation maximum applicable en cours de location et au renouvellement du bail (sauf cas exceptionnels comme celui du loyer manifestement sous-évalué, qui entraîne alors une procédure spécifique).

Comment calculer la révision du loyer en fonction de l'indice ?

Tout d’abord, il convient de bien vérifier la date prévue par le contrat de bail pour la révision de l’indice. Habituellement, celle-ci intervient à la date anniversaire de signature du contrat (à défaut de précision par le contrat, l’on retient cette date).

Le contrat porte également la mention de l’indice de référence des loyers qui sera applicable (à défaut, l’on se réfère à celui en vigueur au moment de la signature du contrat).

En second lieu, il faut obtenir l’indice de référence pour le trimestre et l’année en cours : ils sont consultables directement sur le site Internet de l’INSEE ou de l’ANIL (agence nationale pour l’information des locataires).

Une fois ces éléments obtenus, le montant de l’augmentation du loyer s’obtient par l’opération suivante :

Loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision / IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1) = nouveau loyer révisé

La demande de révision du loyer (avec le détail de ce calcul) doit alors être adressée au locataire concerné, par lettre recommandée avec accusé de réception afin de valoir date certaine. L’augmentation entre alors en en vigueur dès la demande de révision.