La société civile immobilière (SCI) est un outil de gestion du patrimoine immobilier. Malgré certaines limites, elle offre un cadre légal peu contraignant permettant à ses associés d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible. Cette grande liberté d’organisation de la SCI a un avantage majeur. Elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale ayant une existence juridique propre différente de celle de ses associés. Ce type de structure permet à plusieurs personnes d'être co-propriétaires d'un même bien immobilier et d'en assurer ensemble la gestion. La SCI peut également faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

La création de cette société doit répondre aux besoins des associés qui se traduiront dans les statuts de la SCI par l'objet social, qui doit être civil, l'activité commerciale ne devant pas être prépondérante. A savoir :

• La construction d'un bien immobilier ;
• L'achat d'un bien immobilier ;
• La gestion d'un bien immobilier.

Ainsi, l’achat revente ne peut constituer l'objet d'une SCI puisqu'il s'agit là d'une activité de promoteur qui pourra alors être requalifiée en activité commerciale. Une SCI peut toutefois revendre occasionnellement un bien immobilier et en acheter un autre. Une SCI ne doit pas non plus être créée pour des raisons fiscales. Elle doit comporter un volet patrimonial.

‍

Comment créer une SCI ?

Les étapes de création d'une SCI

1. Les associés doivent choisir le régime fiscal de la SCI et opter entre une taxation à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), ce dernier étant irrévocable. Ce choix aura des conséquences sur la phase de construction de rentes ou la revente du bien.
2. Les associés doivent ensuite rédiger puis enregistrer les statuts.
3. Une fois créée, la SCI doit alors être déclarée dans un journal d’annonces légales, du département du siège social de la SCI, afin d’en informer les tiers.
4. La SCI doit ensuite être inscrite au registre du commerce. C’est l’immatriculation de la SCI au RCS qui donne vie à la société. La demande d’immatriculation s’effectue au greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI. Les associés doivent fournir l’imprimé M0 complété et signé, accompagné des statuts de la SCI et de l’attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

‍

Pourquoi créer une SCI ?

Le principal avantage de la SCI est d’éviter les obstacles pouvant naître de l'indivision puisque le désaccord entre les associés n'empêche pas le ou les gérants de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine en commun.

La SCI permet également de réaliser des investissements immobiliers qui n’auraient pas pu être effectués par une seule personne. Elle permet ainsi de réunir des capitaux afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes, notamment des prêts bancaires. Cette structure permet, par ailleurs, de mutualiser les frais inhérents à la détention des biens immobiliers.


La SCI, et plus spécifiquement la SCI familiale, confère également un avantage fiscal pour la transmission des parts, du vivant des ascendants ou suite à un décès :

• Exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ;
• Possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ;
• Suppression des risques générés par une situation d’indivision entre les membres d’une même famille.

Enfin, elle offre un avantage patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision. Les démembrements aussi bien viagers que temporaires finiront par compléter la palette des outils à notre disposition pour protéger la famille et adoucir les transmissions.

Quelles sont les limites de la SCI ? 

Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens dits propres. Ainsi, un créancier peut se retourner contre les associés pour que ces derniers honorent le paiement des dettes. Leur responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront toutefois tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social. Gare aux associés incapables juridiquement, dont les mineurs...

Pour que les avantages fiscaux produisent tous leurs effets, il faut également veiller à ce que la SCI respecte des obligations juridiques, comptables et fiscales, comme la tenue d’assemblée générale annuelle ou encore d'une comptabilité, qui peuvent engendrer des coûts.

La SCI est une structure juridique utilisée pour gérer du patrimoine immobilier en commun et faciliter la prise de décision. Avec de bons conseils et une stratégie globale de développement de patrimoine, cet outil permet également d’améliorer les dimensions protection de la famille et transmission dans un cadre fiscal potentiellement avantageux.