Alors que les produits d’épargne bancaires traditionnels, comme le livret A, souffrent des taux négatifs et offrent une rentabilité très faible, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) battent des records. En 2020, malgré la crise sanitaire, le taux de rendement moyen des SCPI avoisinait les 4,18 % selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).  Il était de 4,40 % en 2019. 

Ce placement d’épargne immobilière est-il la solution pour faire fructifier son argent ? 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Solution de choix ciblée par les investisseurs depuis quelques années grâce à leur rendement, les SCPI, ou pierre-papier, sont des sociétés de gestion immobilière. Il s’agit d’un placement d’épargne sécurisé, qui permet de s’affranchir des contraintes de la gestion locative. Ces sociétés de gestion immobilière sont chargées en premier lieu de la location du patrimoine immobilier, mais aussi de son acquisition et de sa gestion, qui comprend l'entretien, la valorisation ou encore la rénovation du bien. Concrètement, l’investisseur va détenir l’immobilier sous la forme de part, qui correspond au “papier” et non pas sous la forme d’immobilier direct, la “pierre”. 

En tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts dans une SCPI et percevoir des revenus fonciers, c’est-à-dire des revenus en provenance des loyers perçus de vos biens immobiliers. 

Il existe deux types de SCPI. Les SCPI de rendement, qui ont pour objectif de générer du rendement et les SCPI fiscales, correspondant à de l’immobilier résidentiel octroyant un avantage fiscal.

En 2014, il y avait environ 160 SCPI qui étaient recensées et presque trois milliards d'euros collectés. En 2020, soit six ans plus tard, 197 SCPI sont recensées et ce sont plus de six milliards d’euros qui ont été collectés.

4 raisons d’investir dans une SCPI 

Pour optimiser ses chances de réussite, la connaissance et la maîtrise des atouts et des risques de ce type de structure juridique s'imposent.

Un investissement accessible à tous

Ce placement ne nécessite pas de grosses liquidités de départ. Les tickets d’entrée varient toutefois d’une SCPI à une autre et certaines requièrent un investissement minimal et des risques plus élevés, mais génèrent des rendements plus importants en contrepartie. Chaque SCPI possède une stratégie qui lui est propre.

Une rentabilité toujours plus stable

C’est surtout vrai pour les SCPI de rendement qui permettent de cibler des marchés spécifiques, comme l’immobilier tertiaire, les cliniques, les crèches et les maisons de retraite.

Les entreprises qui louent les immeubles sont généralement de grands noms et ont d’importants besoins d’hébergement. 

L’investissement immobilier est une valeur sûre pour beaucoup d’investisseurs. Sa stabilité se confirme d’année en année.

Le risque zéro n’existe pas, mais la mise en place d’une épargne foncière peut être rassurante.

Un contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF)

Les sociétés de gestion sont contrôlées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui gère, collecte les fonds et s’assure qu’ils transitent entre les sociétés et les investisseurs.

La seconde tâche de l’AMF est de s’assurer que la SCPI régule les fonds et ne commette pas d’erreur.

C’est un gage de sécurité pour l’investisseur de savoir que son argent est surveillé et n’ira pas n’importe où.

L’investisseur touche un montant proportionnel à son investissement

En investissant dans une SCPI, l’investisseur devient propriétaire d’une partie du capital de la SCPI.

En fonction du nombre de parts investies, il va recevoir une partie des loyers que touche la SCPI. Ainsi, plus vous investirez dans la SCPI, plus grandes sont les chances d’avoir des loyers importants.

Pour maximiser son rendement, il peut être judicieux d’investir dans plusieurs SCPI. Libre à chacun de mettre en place la stratégie adaptée à ses objectifs.

Les différentes méthodes pour investir en SCPI

L’investisseur a le choix entre plusieurs méthodes pour réaliser un investissement dans une SCPI. 

Acheter au comptant 

Acheter une SCPI au comptant s’adresse à toutes les personnes qui bénéficient du montant intégral afin de financer les investissements dans les SCPI retenues. L’achat de SCPI au comptant est simple puisqu’il ne nécessite pas de constituer de dossier bancaire. Vous pouvez ainsi percevoir des revenus complémentaires trimestriellement qui correspondent aux loyers de la SCPI. Les SCPI offrent un très bon couple rendement/risque, à l’heure où les rendements de livrets d’épargne sont à leur plus bas historique et ceux de l’assurance-vie n’étant plus ce qu’ils étaient. Investir dans l’immobilier de bureaux et de commerces permet de diversifier son patrimoine. 

L’emprunt ou achat à crédit 

Il peut aussi le faire par l’emprunt. Cela s’effectue de façon classique, à l’aide d’un crédit immobilier affecté à la SCPI. Le prêt SCPI peut prendre deux formes. Le crédit amortissable et le crédit in fine. 

Il prend souvent la forme du crédit amortissable, remboursé chaque mois en tenant compte des intérêts. L’acquisition est ainsi financée sans apport et avec un effort d’épargne faible. Les revenus qui vont être générés par la SCPI vont en partie payer la mensualité de l’emprunt. 

Il peut également prendre la forme du crédit in fine, qui permet uniquement de payer les intérêts sur la somme empruntée, le capital est intégralement remboursé à la fin du prêt. Les mensualités étant moins élevées, elles seront couvertes par les revenus générés par la SCPI. 

Au moment de la réception des fonds, les parts vont être attribuées nominativement à l’investisseur qui a acheté sa SCPI à crédit. Il recevra alors une attestation de propriété de part, qui est à conserver comme un titre de propriété. 

L’achat à crédit d’une SCPI est un moyen pour se constituer un patrimoine sans devoir verser un important apport personnel. Le financement à crédit à deux avantages. Il permet d’une part aux investisseurs de disposer des faibles taux d’intérêt en vigueur et ainsi de bénéficier d’un véritable effet de levier du crédit. L’environnement de taux étant actuellement bas, les SCPI offrent un rendement qui peut couvrir en partie ou être potentiellement supérieur à ce taux d’emprunt. D’autre part, il permet un levier fiscal grâce aux intérêts du crédit et à l’assurance  déductible des revenus fonciers. Cela diminue la fiscalité. Il permet aux investisseurs disposant de peu, voire très peu de budget de tirer profit des faibles taux d’intérêt en vigueur et ainsi bénéficier d’un véritable effet de levier, déductible d’impôts. 

Le démembrement

Ce mode d’acquisition consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit correspond au droit de jouir du bien et des revenus locatifs et la nue-propriété correspond à la détention des parts du bien. Le nu-propriétaire ne percevra pas de loyers durant la période de démembrement. À la fin de celle-ci, il récupèrera la pleine propriété. Le démembrement peut se faire sur n’importe quel bien immobilier. La clé de répartition entre usufruit et nue-propriété est propre à chaque SCPI. On parle de démembrement temporaire de propriété lorsque la durée est déterminée entre les parties à l’avance, et de démembrement viager quand ce démembrement intervient au décès de l’usufruitier. 

Démembrer répond à plusieurs problématiques. L’une d’entre elle est fiscale. Cette solution ne conviendra pas à tout le monde. Elle s’adresse surtout aux investisseurs qui payent déjà d’importantes charges fiscales. Le détenteur de la nue-propriété ne sera pas soumis à l’impôt sur le revenu (IR), ni à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni même aux prélèvements sociaux. Ainsi, les personnes lourdement fiscalisées ne percevront pas les loyers. Mais il sera possible de bénéficier d’une décote sur le prix des parts de SCPI, permettant ainsi d’en acquérir davantage. Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sera importante. Lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, la plus-value générée grâce à la décote ne sera pas soumise à l’impôt. 

La SCPI en démembrement répond d’autre part à une problématique d’ordre successoral. Il est possible de préparer à l’avance sa succession. Le propriétaire peut transférer de son vivant la nue propriété à ses héritiers. Ainsi, ils ne paieront d’impôts puisqu’ils ne touchent pas de revenus. Au terme du démembrement, ils récupéreront les revenus sans frais. Le propriétaire peut également procéder à une donation en pleine propriété. Il bénéficiera alors de certains abattements fiscaux, dans la limite des plafonds prévus à cet effet. En cas de décès, les parts de SCPI reviennent aux héritiers qui peuvent soit les garder, soit les revendre. 

Quelle SCPI pour quel objectif ? 

Il existe deux formes de SCPI. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. La SCPI fiscale répond à des objectifs de défiscalisation tandis que la SCPI de rendement permet de générer des revenus complémentaires.

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale permet à un épargnant d’investir en immobilier d’habitation. Elle est une opportunité pour tous les investisseurs désirant réduire leur charge fiscale annuelle. Il existe trois principales  formules d’investissement.

La SCPI Pinel

La SCPI loi Pinel, anciennement SCPI loi Duflot, investit dans des biens immobiliers qui respectent les contraintes de la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui a été mis en place par le gouvernement dans le but d’encourager les investissements dans des programmes immobiliers neufs ou en réhabilitation situés dans les zones dites tendues, c'est-à-dire où la demande locative est supérieure à l'offre. Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien, qui doit être vide, doit avoir un usage locatif. Il doit être détenu pendant toute la période de défiscalisation, de 6, 9 ou 12 ans, et ne doit pas excéder un montant d’investissement de 300 000 euros et un plafond par superficie de 5 500 euros par mètre carré.

La SCPI Pinel séduit donc de nombreux investisseurs en raison de son avantage fiscal. Elle offre en effet une défiscalisation totale.

La SCPI déficit foncier 

La SCPI déficit foncier investit dans des biens à rénover. Lorsqu'un propriétaire d'un logement qui est mis en location supporte des charges supérieures aux loyers qu'il perçoit, on dit qu'il est en situation de déficit foncier. Chaque année, il est possible de déduire de ses revenus globaux jusqu'à 10 700 euros de déficit foncier hors intérêts d'emprunts. Pour en bénéficier, le logement proposé à la location doit être non meublé et vous devez relever du régime d'imposition réel.

Cette SCPI offre deux avantages fiscaux. D’une part, elle permet une réduction de l’impôt sur le revenu des loyers par rapport aux dépenses liées à la réparation, à l’entretien et à la valorisation des actifs immobiliers et d’autre part la déduction des intérêts d’emprunt sur l’impôt foncier. 

La SCPI Malraux

La SCPI loi Malraux permet d’investir dans des biens qui bénéficient du dispositif fiscal Malraux. Ce dispositif cherche à favoriser l’entretien et la restauration des biens immobiliers anciens et la préservation des centres historiques. 

Cette SCPI permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale allant de 22 % à 30 % des montants investis dans la rénovation totale des immeubles en question. Il faut néanmoins respecter un plafond maximum de montant de travaux de 100 000 euros.  

La SCPI de rendement

Elle investit dans des biens immobiliers d’entreprise, tels que les bureaux, les commerces, les entrepôts de stockage ou encore les établissements médicaux. Puis elle les loue au travers d’un bail commercial. L’investisseur qui s’intéresse à ce type de placement va le faire avec d’autres associés pour mutualiser les risques. Acheter en commun via la SCPI permet aussi d’investir dans des biens qui seraient trop onéreux pour un investisseur seul. Il est également possible de compenser un immeuble qui rapporte peu avec un immeuble qui va lui rapporter de façon correcte.

La gestion des patrimoines immobiliers sera confiée à une société chargée de s’occuper de l’acquisition, de la rénovation, de l’entretien et de la location de ces logements.

Les revenus encaissés par l’investisseur sont considérés comme des revenus fonciers, par conséquent il devra payer l’impôt foncier en fonction de ce qu’il gagne. 

La comparaison avec l’assurance-vie n’a plus lieu d’être. En 2016, les investisseurs de SCPI ont obtenu un taux de rendement supérieur de 3 % à ceux qui avaient placé de l’argent dans une assurance-vie. 

Les inconvénients de la SCPI  

Aucun placement financier n’est garanti sans risque. Avant d’investir dans une SCPI, il est donc important d’en connaître les risques potentiels.

L’évolution des normes de construction et des labels énergétiques

De plus en plus de locataires de SCPI exigent le respect des normes de construction et des labels énergétiques actuellement en vigueur pour jouir de conditions d’occupation optimales. Si les choix d’investissement de la SCPI s’orientent vers des bâtiments ne répondant pas à ces exigences, il sera plus difficile d’attirer des locataires, qui préféreront trouver des actifs ailleurs.

Ce risque, s’il existe, est toutefois minime. Il est maîtrisé par les sociétés de gestion qui s’adaptent en permanence aux évolutions du marché et privilégient les bâtiments récents, comme certaines SCPI de La Française, qui se basent sur ces labels pour mettre en avant des immeubles conçus dans une logique de respect de l’environnement.

Un placement moins liquide qu’un placement financier et dépendant du taux d’occupation

L’investissement sous-jacent d’une SCPI est constitué d’immobilier. Il est par définition moins liquide qu’un placement financier puisqu'un immeuble ne se vend pas ou ne s’achète pas aussi rapidement qu’une action en Bourse par exemple. Pour autant, il n’y a pas d’intérêt à s’en séparer, car les baux commerciaux ont une durée plutôt longue, allant de 9 ans à 12 ans. 

Les SCPI sont dépendantes au taux d’occupation des logements ou des biens immobiliers. Cependant, pour qu’une SCPI ne touche plus de loyers il faudrait que le taux d’occupation diminue considérablement, ce qui n’est pas réaliste. La plupart des entreprises sont de grosses sociétés et des institutions publiques telles que les géants de l’industrie, les ministères ou les écoles supérieurs, dont les baux sont de longue durée. 

Peu de risques, certes, mais des précautions à prendre 

Peu importe le type d’investissement que vous déciderez de faire, il y a toujours un risque. Celui-ci doit être calculé judicieusement. Ce n’est pas parce qu’un investisseur a connu de bons rendements dans le passé qu’il en sera de même dans le futur. 

Chaque objectif est différent. Il est important de prendre le temps de comprendre et de comparer les forces et les faiblesses de chaque SCPI afin de sélectionner celles qui répondront le plus à votre projet.

Investir dans une résidence principale ou dans une SCPI ?

Qui n’a jamais entendu cette phrase “louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres” ? C’est souvent la première raison qui motive l’achat d’une résidence principale.

Mais est-ce vraiment la meilleure solution ? 

En achetant une maison ou un appartement comme résidence principale, on peut supposer mettre sa famille à l’abri. Mais on se prive de revenus complémentaires.

Bien que l’appât de la monnaie soit présent, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un acte précis et minutieux. Le but est bien de gagner de l’argent tout en évitant les pertes économiques.

En étant bien accompagné, vous pourrez générer des revenus fonciers réguliers et acquérir la connaissance financière nécessaire pour réitérer les investissements et fructifier davantage votre épargne.