L'immobilier locatif reste très apprécié des Français. 56 % se disent prêts à investir à moyen ou long terme dans un bien pour le louer, selon l'enquête menée en avril dernier par le spécialiste en études de marché poll&roll.

Investir dans l’immobilier locatif permet de se construire un patrimoine durable et de percevoir un complément de revenu, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

À condition de faire les bons choix. 

Vous envisagez de vous lancer ? Découvrez nos conseils pour réussir votre premier achat locatif et maximiser votre rentabilité. 

Pour compléter ce sujet, nous vous conseillons de lire également cet article : Immobilier locatif, SCPI ou Pinel ?

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L'investissment locatif consiste à acheter un bien afin de le louer à un tiers. L’achat locatif concerne tous types de biens. Les appartements et les maisons loués vides ou meublés, les immeubles de rapport, caves, parkings, fonds de commerce, etc.

En France, la part de l’immobilier locatif dans le total des logements construits est passé de 13,4 % en 2013 à 15,5 % en 2018, selon Le Crédit Foncier.

Les avantages d’un premier achat locatif 

Bien que la majorité des décisions d’investissement locatif soient motivées par un sentiment d’insécurité financière quant à la retraite, l’achat locatif permet également d’atteindre d’autres objectifs.

La perception d’un revenu régulier est l'un d'entre eux. Il permet de bénéficier d'un complément de rente à la retraite.

Il est également possible de financer son propre bien immobilier grâce à l’effet de levier du crédit. Autrement dit, l'endettement est utilisé pour augmenter la capacité d'investissement.

La transmission de son patrimoine à ses descendants est un autre objectif atteignable grâce à l'investissement locatif.

Vous pouvez aussi déduire des frais liés à l’acquisition, la réparation, la construction ou l’amélioration d’un bien locatif.

Comment réussir son premier investissement locatif ?

Réussir son premier investissement locatif est crucial pour booster sa confiance et instaurer une bonne dynamique. Voici cinq pistes pour mettre toutes les chances de son côté.

Définir le type d'habitation en fonction de sa surface, de son ancienneté et du type de location

Studio, T2, ou encore T3 ? La surface du bien dépend de la capacité financière de l’investisseur, mais également de la ville choisie et du type de locataire ciblé.

Les grandes surfaces s’adressent principalement aux couples et aux familles, pérennisant ainsi la location tout en prémunissant le propriétaire contre le risque d’impayés.

Les petites surfaces restent toutefois plus accessibles et sont plus sollicitées, notamment par les étudiants et les jeunes actifs, mais le turnover est beaucoup plus élevé.

En moyenne, on estime que la durée moyenne d’occupation d’un studio est de 2 ans, contre près de 5 ans pour un logement plus grand, comme les T2, les T3, ou encore les maisons. 

Le saviez-vous ?

60 % des biens achetés dans le cadre d’un investissement locatif sont des studios ou des deux pièces ne dépassant pas les 45 mètres carrés.

À l’achat, le neuf est en moyenne 20 % à 30 % plus cher que l’ancien, mais est moins rentable.

Cependant, les appartements neufs bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans, de frais de notaire moins élevés, de 2 % à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 % environ dans l’ancien, et d’une absence potentielle de travaux sur les premières années.

En location nue, la durée du bail est plus longue. Elle est de 3 ans contre 1 an pour la location meublée. La fiscalité est également moins favorable.

Les revenus tirés des locations vides composent des revenus fonciers et ils sont soumis à l'impôt sur le revenu. Lorsqu'un propriétaire d'un logement qui est mis en location supporte des charges supérieures aux loyers qu'il perçoit, on dit qu'il est en situation de déficit foncier. Chaque année, il est possible de déduire de ses revenus globaux jusqu'à 10 700 euros de déficit foncier hors intérêts d'emprunts. Pour en bénéficier, le logement proposé à la location doit être non meublé et vous devez relever du régime d'imposition réel.

Bien que l’imposition des revenus fonciers permette d’imputer jusqu’à 10 700 euros de déficit sur les revenus globaux, ce mécanisme de déficit foncier est ponctuel. Il s'agit par exemple de diminuer le montant de son impôt l’année de constatation d’une charge de travaux importante.

Par la suite, l’imposition du résultat foncier sera élevée. Par exemple, pour une tranche marginale d’imposition de 30 %, elle sera de 47,2 % en ajoutant les 17,2 % de taux de prélèvements sociaux.

En revanche, la location meublée permet de fortement diminuer sa fiscalité via l’application d’un amortissement comptable.

Bien choisir l’emplacement du logement

La demande locative est plus forte dans les grandes villes ou les villes dynamiques à fort potentiel économique ou démographique. Un mauvais choix augmente ainsi le risque de vacances locatives et peut ainsi contraindre l’investisseur à baisser le loyer de son bien.

Le choix de la localisation, la proximité des transports en commun ainsi que la réalisation de travaux de modernisation sont ainsi autant de critères à prendre en compte pour se prémunir de vacances locatives.

Si vous souhaitez investir par exemple dans un logement quatre pièces, qui pourrait être proposé à la location à une famille ou à des étudiants en colocation, vérifiez la proximité des écoles ou des facultés.

Il peut également être stratégique de prendre en compte le bassin d’emploi de la ville et la proximité des grandes entreprises, notamment pour attirer des actifs.

Étudier la rentabilité locative selon le bien ‍

La rentabilité locative désigne le ratio entre les loyers perçus et le prix d'achat. C’est un paramètre essentiel à considérer pour maximiser la rentabilité du bien. 

La rentabilité nette d'un achat locatif varie généralement de 2 % à 5 % selon le type de logement et le secteur géographique. Sachez que les petites surfaces rapportent davantage que les grandes.

Les studios sont les investissements avec le plus fort rendement. Néanmoins, le changement de locataires peut être fréquent, car ce type de logement est plutôt destiné à des étudiants. Cela implique une vacance locative plus longue et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte directement le rendement. 

Les grandes surfaces, telles que les appartements de plus de quatre pièces et les maisons, ont un rendement plus faible. Mais elles sont louées plus longtemps puisqu'elles sont généralement prisées par les familles ou les couples. Mieux entretenus, ces logements requièrent également moins d'entretien, ce qui implique moins de chocs de trésorerie pour le propriétaire-bailleur. Par contre, la majorité de ces biens sont loués nus et ainsi soumis à une forte fiscalité, sauf dans le cas des collocations.

Les appartements de deux et trois pièces combinent ces deux avantages. Le turnover est faible et les frais de remise en état sont limités. Leur rendement locatif, tout comme les risques, sont corrects.

Un immeuble de rapport est un bien immobilier divisé en plusieurs logements proposés à la location. Il se distingue de la copropriété, qui concerne plusieurs propriétaires, et permet d’éviter de subir ses contraintes, comme la réalisation de travaux imposés ou les refus d’améliorations. En plus de centraliser la gestion des appartements, ce type de bien diminue également l’impact de la vacance locative puisque le propriétaire va mutualiser les risques en détenant plusieurs appartements.

Bien fixer le montant du loyer

Veillez à l’évaluer correctement. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières de biens similaires, qui indiquent aussi le taux de logements vacants. Ne soyez pas trop gourmand, au risque de ne pas trouver preneur.

Prenez également en compte le fait que dans certaines grandes villes, dont Paris, un plafonnement des loyers a été mis en place. Pensez à vérifier ce point si vous souhaitez éviter tout problème en cas de contrôle.

Souscrire une garantie contre les loyers impayés pour réaliser le meilleur investissement locatif

La garantie des loyers impayés (GLI) assure à tout propriétaire-bailleur le versement des loyers et des charges ainsi que la réparation des dégradations, même en cas de défaillance du locataire. Ce dernier doit toutefois être solvable.

La GLI est souscrite auprès d'une compagnie d’assurance choisie par le propriétaire-bailleur. Les modalités de prise en charge, les tarifs ainsi que les garanties comprises varient d’un assureur à un autre.

Néanmoins, les prix varient de 3 % à 4 % du montant annuel des loyers et charges. Pour un logement dont le loyer et les charges s’élèvent à 1 000 euros par mois, la cotisation annuelle de l'assurance sera d'environ 400 euros.

Prudence ! Pour des vacances locatives ou des impayés de courte durée, l’assurance peut ne pas jouer du fait des délais de carence prévus par l’assureur. ‍

Le saviez-vous ?‍

‍Le montant de la prime d'assurance est une charge déductible des revenus fonciers.

L'investissement locatif est un choix judicieux pour se constituer un patrimoine. Cependant, il est essentiel de bien penser son projet en amont et faire les bons choix pour garantir son succès et assurer sa rentabilité.